câu 5: 5. Thông qua các con đường đầu tư bất động sản, cho biết, các nhà đầu tư Bất động sản trên thị trường Việt Nam, đang đầu tư chủ yếu theo hình thức nào? Cho ví dụ minh họa?

Các hình thức đầu tư bất động sản

Với một nhà đầu tư mới, bạn nên xem xét đầu tư vào bất động sản như là một lựa chọn đầu tiên. Có nhiều hình thức đầu tư phong phú hơn là chỉ mua một căn nhà, sửa sang lại và cho thuê...

Có nhiều dạng đầu tư bất động sản:

Đầu tư các khu dân cư: ví dụ như nhà ở, chung cư, khu nghỉ dưỡng nơi mà các cá nhân hay gia đình sẽ trả tiền cho bạn để được sống trong căn bất động sản đó. Thời gian sống trong căn bất động sản dựa vào thỏa thuận thuê, mua của bạn và khách hàng.

Đầu tư bất động sản thương mại: đầu tư vào các tòa nhà văn phòng. Bạn xây dựng một tòa nhà (quy mô phụ thuộc vài vốn của bạn) với các phòng riêng biệt thì bạn có thể cho các công ty thuê để sử dụng làm văn phòng.

Đầu tư theo ngành: bạn có thể sử dụng bất động sản làm mặt bằng để mở các nhà kho, nơi rửa xe hay bất kì loại ngành nào khác... Doanh thu có được từ các ngành này hoặc đơn giản chỉ là phí thuê mặt bằng khi bạn sở hữu bất động sản và cho người khác thuê để kinh doanh. Loại hình này có 2 đặc điểm là "phí" và "dịch vụ". "Phí" là tiền sử dụng mặt bằng, còn "dịch vụ" là những hình thức dịch vụ đi kèm mà bạn có thể cung cấp để làm tăng thêm thu nhập như dịch vụ hút bụi kèm tại các điểm rửa xe.

Đầu tư mặt bằng bán lẻ: bao gồm các trung tâm mua sắm, các cửa hàng bán lẻ... Bạn sở hữu chúng và cho người khác thuê để kinh doanh bán lẻ. Ngoài việc nhận được tiền thuê định kì, nhiều trường hợp bạn sẽ nhận được phần trăm hoa hồng theo doanh số của các cửa hàng khi luôn giữ cho bất động sản trở thành nơi kinh doanh uy tín.

Đầu tư bất động sản hỗn hợp: bạn có thể kết hợp bất kì hình thức nào ở trên vào một dự án duy nhất. Tôi có quen một nhà đầu tư tại Califonia, người gần đây đã đầu tư mài triệu USD vào một thành phố tầm trung ở vùng Midwest. Ông đã tiếp cận một ngân hàng xin tài trợ vốn để xây nên một tòa nhà đa chức năng. Ngân hàng cho ông ấy vay và nhận được ưu đãi là sẽ được dùng tầng 1 để cho thuê, điều này đã tạo lợi nhuận đáng kể cho chủ sở hữu. Một số tầng khác được sử dụng để cho các công ty bảo hiểm và các doanh nghiệp thuê làm văn phòng. Những khu bán lẻ xung quanh khối văn phòng nhanh chóng được thuê bởi cửa hàng bánh mì Panera, một phòng tập thể dục thẩm mỹ, một cửa hàng bán lẻ cao cấp - Quiznos, một loạt các sân golf ảo và một salon tóc.

Sử dụng bất động sản hỗn hợp là hình thức đầu tư phổ biến với những nhà đầu tư có nguồn vốn đáng kể vì điều này đã giúp họ thực hiện đa dạng hóa, yếu tố thiết yếu để kiểm soát rủi ro.

Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (Real Estate Investment Trusts - REIT) - hình thức đầu tư khá phổ biến trên thế giới. Được giao dịch tương tự như cổ phiếu, các quỹ REIT sở hữu danh mục gồm các bất động sản và các khoản thế chấp bất động sản.

Ưu và nhược của quỹ đầu tư bất động sản

Những thay đổi về mặt pháp lý như Nghị định 71, Thông tư 13... đang tạo nên những sức ép không nhỏ đối với chủ đầu tư trong việc huy động vốn cho phát triển các dự án bất động sản.

Một trong những giải pháp được nhiều người quan tâm hiện nay là mô hình các quỹ đầu tư bất động sản.

Trong thực tế, các quỹ đầu tư bất động sản hoạt động tại Việt Nam hiện nay đều là các quỹ nước ngoài, như VNL của Vinacapital, VPF của Dragon Capital, ILH- ILH2 và ILH3 của Indochina Capital, VPH của Saigon Asset Management…

Cho đến cuối năm 2010, nhiều quỹ đầu tư nước ngoài tiếp tục rót vốn vào thị trường bất động sản Việt Nam, chứng tỏ hấp lực của thị trường còn lớn. Tuy nhiên, do thiếu khung pháp lý cần thiết, cho đến giờ vẫn chưa có quỹ đầu tư bất động sản nào của Việt Nam. Hiện tại, Bộ Tài chính hiện đang chuẩn bị ban hành quy định hướng dẫn cho việc huy động vốn, thành lập, tổ chức hoạt động và quản lý quỹ đầu tư bất động sản.

Hình thức quỹ đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust - REIT) cho phép nhà đầu tư thay vì trực tiếp mua nhà-đất, có thể mua chứng chỉ quỹ phát hành, sau đó ủy quyền quản lý cho ban giám đốc quỹ. Hoạt động chủ yếu của quỹ là mua bán, tham gia quản lý các sản phẩm bất động sản, góp vốn vào việc phát triển dự án, hoặc đầu tư vào các công ty bất động sản.  

Theo dự thảo quy định, quỹ đầu tư bất động sản sẽ được tổ chức dưới dạng hợp đồng hoặc công ty cổ phần, chia làm hai loại là quỹ đại chúng (quỹ mở) và quỹ thành viên (quỹ đóng). Quỹ đóng bị giới hạn số cổ phần phát hành, chứng chỉ quỹ được niêm yết tại thị trường chứng khoán và được mua bán tại mức giá do thị trường quyết định. Trong khi đó, quỹ mở được phép phát hành thêm cổ phần, và nhà đầu tư có thể định kì bán lại cổ phiếu cho công ty quản lí quỹ tại giá trị tài sản ròng trên một cổ phần (NAV per share).

Với ý nghĩa là một nguồn cung vốn mới trong điều kiện nguồn vốn huy động từ ngân hàng và khách hàng bị thắt chặt, sự ra đời của các REIT chắc chắn sẽ là tin vui đối với các doanh nghiệp bất  động sản. Nhưng còn đối với các nhà đầu tư, giữa nhiều hình thức đầu tư bất động sản khác nhau để lựa chọn, việc họ sẽ đón nhận các REIT này như thế nào có lẽ vẫn còn nhiều điều phải bàn.

Một nhà đầu tư muốn tham gia vào thị trường bất  động sản có khá nhiều lựa chọn: trực tiếp mua bán bất động sản, mua trái phiếu bất động sản, đầu tư vào cổ phiếu của công ty bất  động sản, hoặc mua chứng chỉ quỹ bất động sản (cả REIT của Việt Nam và nước ngoài)…

Trước đây, trái phiếu bất động sản có thể được phát hành kèm theo quyền mua căn hộ nên khá hấp dẫn, điển hình như  Sacomreal (SCR) đã hai lần phát hành thành công 850 tỷ đồng trái phiếu kèm quyền  ưu tiên mua căn hộ với chính sách giảm giá từ 5-8%. Nhưng từ sau Nghị định 71, hình thức này không còn hợp lệ: người mua trái phiếu bất động sản chỉ được nhận tiền lãi và gốc như trái phiếu thông thường.

Còn nếu so với việc đầu tư trực tiếp vào bất động sản, đầu tư vào REIT có ưu điểm hơn ở chỗ REIT có đội ngũ quản lí chuyên nghiệp, cấu trúc cho phép có thể huy động đủ vốn để đầu tư vào các dự án  có qui mô lớn, cũng như đầu tư đa dạng vào nhiều loại hình sản phẩm, nhiều vị trí khác nhau giúp giảm thiểu rủi ro. Nhà đầu tư nhỏ lẻ dù có số vốn không lớn vẫn có thể tham gia gián tiếp vào thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, nhược điểm của REIT so với đầu tư trực tiếp là mất phí quản lí, nhà đầu tư không được trực tiếp ra quyết định và hiệu quả đầu tư của Ban giám đốc quỹ chưa chắc đã tốt hơn. Trong năm 2010, trong khi "NAV per share" quỹ VNL của Vinacapital tăng 4,5%, quỹ VPH của Saigon Asset Management tăng 2,4% thì "NAV per share" quỹ VPF của Dragon Capital lại giảm tới 7,1%.

Nhà đầu tư sẽ phân vân lớn nhất giữa việc lựa chọn REIT hay cổ phiếu của công ty bất động sản vì có nhiều điểm chung giữa hai hình thức đầu tư này. Điểm hấp dẫn nổi bật của REIT so với các cổ phiếu bất động sản chính là ở tỉ lệ chi trả cổ tức cao. Các quỹ REIT thường được ưu đãi về thuế (ở nước ngoài thông thường được miễn toàn bộ thuế thu nhập doanh nghiệp) nhưng lại phải trả phần lớn (khoảng 90%) lợi nhuận cho cổ đông dưới dạng cổ tức.

Như vậy, nhà đầu tư vào REIT sẽ có mức thu nhập theo sát với thực tế hoạt động của quỹ chứ không phải trông chờ vào quyết định phân phối lợi nhuận hàng năm của ban giám đốc các công ty bất động sản. Nói cách khác, do cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động khá đơn giản, tính minh bạch của REIT được đánh giá là cao hơn so với các công ty thông thường.

Ngoài ra, đầu tư vào REIT cũng tương đối an toàn hơn so với đầu tư vào cổ phiếu bất động sản.

Thứ nhất, do nguồn vốn huy động lớn, REIT có thể đầu tư đa dạng hơn so với một công ty bất động sản, đầu tư vào nhiều công ty khác nhau, nhiều công trình ở những địa điểm khác nhau. Thứ hai, ngay cả khi so với việc phân tán rủi ro bằng cách mua nhiều loại cổ phiếu bất động sản khác nhau, đầu tư vào REIT vẫn an toàn hơn ở chỗ: do phải tuân theo quy định của luật điều chỉnh, REIT chủ yếu đầu tư vào những sản phẩm hữu hình, đầu tư khi dự án đã có căn cứ pháp lí vững chắc.

Tuy nhiên, chính những quy định chặt chẽ trong việc huy động và đầu tư vốn cũng dẫn đến hạn chế một phần cơ hội tạo ra lợi nhuận của REIT, khi đem so sánh với các công ty bất động sản.

Ví dụ, quỹ mở chủ yếu phải đầu tư vào các dự án đã hoàn thành, ngoài ra đầu tư vào chứng khoán không quá 10% giá trị quỹ - và phải là cổ phiếu bất động sản hoặc trái phiếu chính phủ;  đầu tư vào dự án đang xây dựng không quá 10% giá trị quỹ - với điều kiện không làm giảm nhiều NAV, phải có hợp đồng giao dịch với khách hàng tiềm năng, phải đảm bảo tài sản được chào bán ngay sau khi hoàn thành với mức lợi nhuận hợp lí…).

Ngoài việc cạnh tranh để thu hút vốn với các hình thức đầu tư kể trên, các REIT của Việt Nam khi ra đời sẽ  còn phải cạnh tranh với các REIT nước ngoài đã hình thành từ lâu và đang hoạt động tại nước ta. So với các REIT nước ngoài, các REIT của Việt Nam được niêm yết tại thị trường trong nước nên khá  thuận tiện, có thể giảm bớt được rủi ro về tỉ giá, rủi ro trong việc chuyển lợi nhuận về nước.

Bên cạnh đó, đội ngũ quản lí  người Việt Nam có thể sẽ am hiểu hơn về  thị trường, văn hóa Việt Nam, có quan hệ  tốt với chính quyền để giải quyết các vấn  đề pháp lí, cũng như linh hoạt hơn để có thể nắm bắt được những cơ hội kinh doanh tốt. Tuy nhiên, cũng có những thách thức nhất  định đối với REIT Việt Nam như quy mô vốn huy động được có thể nhỏ hơn, "sinh sau đẻ muộn" nên không có được lợi thế của người đi tiên phong, hoặc có thể  rủi ro do không phải tuân theo các qui trình khắt khe như các REIT nước ngoài (do chịu sự điều tiết chặt chẽ của pháp luật nước ngoài, do yêu cầu cao của nhà đầu tư nước ngoài).

Dù sao đi nữa, đã là một hình thức đầu tư thì  REIT vẫn hàm chứa những rủi ro nhất định. Do đầu tư vào bất động sản nên khi thị trường bất động sản đóng băng, thì giá trị của quỹ cũng suy giảm theo. Quỹ REIT được đánh giá là minh bạch, tuy nhiên trong thực tế thì tính minh bạch chỉ ở mức tương đối. Việc định giá NAV của quỹ REIT liên quan đến việc phải đánh giá lại giá trị các bất động sản đang nắm giữ, nhưng việc định giá bất động sản một cách chính xác luôn là một bài toán không hề dễ dàng.

Bên cạnh đó, cho đến nay nước ta chưa có các quỹ REIT của nội địa nên hình thức đầu tư này vẫn còn lạ lẫm với các nhà đầu tư Việt Nam. Những năm gần đây, xu hướng các REIT nước ngoài cũng như các quỹ đầu tư nói chung không được nhà đầu tư ưa thích lắm, thể hiện qua mức chiết khấu khá cao và tính thanh khoản thấp.

Do vậy, đây sẽ là một điểm đáng cân nhắc với đối với việc ra quyết định của nhà đầu tư, cũng như một thách thức không nhỏ đối với các REIT Việt Nam ra đời trong bối cảnh hiện nay.

Phương pháp định giá bất động sản

Có 5 phương pháp thông thường trong định giá bất động sản: - Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp - Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa) - Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành) - Phương pháp lợi nhuận ( hay phương pháp hạch toán) - Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định)

1/ Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp

Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các BĐS có nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS thuộc đối tượng xem xét, để ước tính giá trị thực của BĐS đó, đây là phương pháp sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới.

  2/ Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa) Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với BĐS đó (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của BĐS đó. Mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp định giá khác để kiểm tr, trong trường hợp kết quả kiểm tr có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp khác để tính toán.   3/ Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành): Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở...) Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.

  4/ Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán) Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như rạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó, mặt hạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng để xác định giá trị cho những BĐS mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận.  

5/ Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định) Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những BĐS không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Thực chất phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành, chúng thực hiện theo nguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình BĐS trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận.

Những rủi ro trên thị trường BĐS (kỳ 1)

Thứ năm, 10/03/2011, 09:18 GMT+7

Cứ sau mỗi đợt giá vàng thay đổi, giá đất lập tức thay đổi theo. Diễn biến thị trường bất động sản (BĐS) những năm qua cho thấy, nếu giá vàng giảm, giá đất không thay đổi, nhưng một khi giá vàng tăng thì giá đất lập tức cũng hình thành một mặt bằng mới, bất kể có giao dịch hay không.

Kỳ 1: "Đánh đu" với vàng, đô la

Giá đất lấy chuẩn giá vàng

Bất động sản có độ trễ nhất định so với những biến động trên  thị trường vàng và đô la. Thế nhưng, khi phản ứng, thì đó là những phản ứng khá mạnh mẽ, khốc liệt…

Những rủi ro trên thị trường BĐS (kỳ 1)

Thứ năm, 10/03/2011, 09:18 GMT+7

Cứ sau mỗi đợt giá vàng thay đổi, giá đất lập tức thay đổi theo. Diễn biến thị trường bất động sản (BĐS) những năm qua cho thấy, nếu giá vàng giảm, giá đất không thay đổi, nhưng một khi giá vàng tăng thì giá đất lập tức cũng hình thành một mặt bằng mới, bất kể có giao dịch hay không.

Kỳ 1: "Đánh đu" với vàng, đô la

Giá đất lấy chuẩn giá vàng

Bất động sản có độ trễ nhất định so với những biến động trên  thị trường vàng và đô la. Thế nhưng, khi phản ứng, thì đó là những phản ứng khá mạnh mẽ, khốc liệt…

Mà, việc định giá đất lại được thực hiện vô tội vạ, được “bơm vá” bởi đội ngũ “cò” đất. Ngoại trừ những giao dịch có liên quan đến cơ quan nhà nước, còn lại thì hầu như bảng giá đất được UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành hằng năm chẳng có ý nghĩa gì nhiều trên thị trường.

Chị Nguyễn Ngọc Anh Đào (Hoàn Kiếm, Hà Nội) vừa bị một "vố hớ" lớn dù chị đã có “kinh nghiệm đất cát” trên dưới 10 năm. Chẳng là, cách đây chưa lâu, chị mua “để dành” một khu đất ở quận Long Biên (Hà Nội). Khu vực này lâu nay vẫn là khu vực “tĩnh lặng” nhất trên thị trường Hà Nội. Thế nên, nghe phong thanh chuyện mở đường, quy hoạch mới, lại thấy giá đất cứ tăng theo ngày, chị Đào nghĩ tới chuyện thị trường đã “để mắt” đến khu vực phía Bắc sông Hồng. Tham khảo các “bác nông dân còn đất bán”, bác nào cũng bảo giờ vàng đang lên, giá cả đang tăng, lại có nhiều người hỏi, bán tiếc lắm, chị Đào càng quyết tâm mua.

Giá đất, như thường lệ, lại được quy theo vàng. Sau Tết Nguyên đán, giá vàng tăng nhanh,  chị Đào thấy khoản đầu tư của mình bắt đầu sinh lời và đến lúc rao bán đất. Thế nhưng, đấy cũng là lúc thông tin về giao dịch bằng vàng miếng bị cấm, giá vàng trên thị trường có dấu hiệu chững lại. Khác hẳn sự sôi động mà chị cảm thấy khi đi mua đất, khu đất của chị rao cả chục ngày vẫn chẳng có dấu hiệu nào là sẽ “đẩy” được. Thảng hoặc 1, 2 người có nhu cầu thực hỏi mua, ai cũng lắc đầu vì giá đất cao quá.

Thực ra, chị Đào đã mua đất đúng lúc giá vàng tăng, các “cò” đất cũng hùn nhau bày chiêu thổi giá đất trong khu vực tăng lên. Còn lúc này, khi giá vàng giảm, thị trường đóng băng bởi giao dịch được thực hiện cũng không mang lại lợi nhuận mong muốn.

Giá nhà được tính theo đô la

Dù có quy định giao dịch bằng tiền Việt Nam, nhưng trên thị trường bất động sản, phần lớn sản phẩm đều được rao bán hoặc cho thuê bằng đô la một cách công khai. Thậm chí, trên nhiều trang thông tin về bất động sản, các sản phẩm căn hộ cũng được nhiều người chào giá bằng “đô”. Đây là hệ quả của một thời gian dài hiện tượng lạm dụng USD diễn ra khá phổ biến trên thị trường. Thậm chí, tại các báo cáo của một số công ty tư vấn bất động sản như CBRE, Savills..., thông tin về giá bán và cho thuê bất động sản đều được thể hiện bằng USD.

Cách đây chừng tháng, khi mà tỷ giá VND/USD được điều chỉnh, đúng vào đợt góp vốn, nhiều người mua nhà đã khóc dở mếu dở chỉ vì qua một đêm phải móc túi thêm từ vài chục đến hàng trăm triệu do thay đổi tỉ giá.

Các chuyên gia  BĐS cho rằng, do đặc thù của lĩnh vực  BĐS, thời gian thanh toán của khách hàng khi mua sản phẩm thường kéo dài 2-3 năm, nên việc niêm yết bằng USD sẽ giúp chủ đầu tư ngăn ngừa rủi ro về trượt giá.

Với việc định giá bán theo USD, chủ đầu tư đã đạt được mục tiêu đẩy rủi ro về phía khách hàng. Trong rất nhiều trường hợp, hợp đồng mua bán được chủ đầu tư ký với khách hàng thể hiện bằng VND, nhưng giá đã được quyết bằng USD và giá này được làm cơ sở tính toán khoản tiền phải nộp trong các đợt thanh toán của khách hàng. Do đó, khoản tiền thanh toán thực của khách hàng cho mỗi đợt có thể tăng lên rất nhiều dù tỉ lệ thanh toán theo hợp đồng không thay đổi.

Chị Minh Nga, người có phần tỷ lệ còn phải đóng góp ở dự án Keangnam, phàn nàn, cứ khi giá USD tăng thì lại thấy thông báo nộp tiền, trong khi giá USD hiếm hoi lắm mới giảm chút ít như trong 2 – 3 ngày vừa qua thì chẳng thấy chủ đầu tư dự án nào gọi đi nộp tiền cả.

XỬ LÝ RỦI RO

rong bối cảnh thị trường BĐS đầy biến động những tháng đầu năm 2008, làm thế nào để xử lý những rủi ro khi giao dịch trên thị trường này?

Trong thời gian gần đây, các phương tiện truyền thông tại Việt Nam đã dành rất nhiều trang bài và thời lượng để thảo luận về những rủi ro cũng như cơ hội gia tăng giá trị giao dịch tại thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam.

Trong bối cảnh thị trường biến động mà chúng ta đã chứng kiến trong năm 2008 và tính thanh khoản kém ở những kênh đầu tư thay thế khác, thì nhu cầu tìm đến các chuyên gia tư vấn có kinh nghiệm nhằm tìm hiểu và xử lý những rủi ro tiềm ẩn, rủi ro cụ thể gắn liền với giao dịch trong các cơ hội đầu tư vào BĐS hiện đang rất lớn.

Ông Ewan Patrick hiện là Giám đốc dịch vụ tư vấn giao dịch tài chính của Công ty TNHH Ernst & Young Việt Nam, công tác tại TP. HCM từ hơn một năm qua đã có những phân tích về cách thức xử lý rủi ro trong giao dịch BĐS ở thị trường Việt Nam.

Nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường nhận định rằng, định giá cao là nét đặc trưng trong năm 2007 và tình hình trong năm 2008 là thách thức hơn nhiều, khi nguồn tài chính cho xây dựng và dự án bị cắt giảm, giá đất hạ nhiệt, còn chi phí xây dựng lại tăng chóng mặt do giá hàng hóa (xi măng, thép), lãi suất ngân hàng và lạm phát tiếp tục vượt qua các con số dự đoán trong năm trước.

Vì thế, năm 2008 đã chứng kiến những cơ hội đầu tư "nghèo nàn" khi những công ty kinh doanh BĐS và một số nhà đầu cơ không thành công trong năm trước (ví dụ, các công ty không có chức năng hoạt động kinh doanh BĐS) phải tìm cách cắt bỏ những khoản đầu tư trước đây, hay hoàn thiện những dự án đã thu tiền trước của khách hàng nay đang cần rót thêm vốn xây dựng.

Cũng giống như các khoản đầu tư mạo hiểm, khi lợi nhuận tiềm năng tăng lên thì kèm theo đó là rủi ro đối với dự án cũng gia tăng.

Những yếu tố này cùng với nhu cầu ngày càng lớn về BĐS nhà ở, BĐS thương mại và BĐS công nghiệp đã hình thành nên môi trường thuận lợi cho những nhà đầu tư dài hạn.

Mặc dù những khó khăn, trở ngại đối với việc mua vào có thể đã giảm bớt so với năm trước, nhưng điều quan trọng là cả bên mua và bên bán phải thấu hiểu và xử lý những rủi ro này theo phương cách tối ưu.

Do đó, sau một thời gian dài tìm kiếm một dự án đầu tư/nhà đầu tư thích hợp, rồi hoàn tất quy trình "tìm hiểu" bên bán hoặc nhà đầu tư và thực hiện thẩm định sơ bộ (về tài chính, thuế, pháp lý, kỹ thuật và môi trường), ai cũng mong muốn xây dựng được một kế hoạch phác thảo cho việc triển khai thực hiện dự án đầu tư (sau khi đã tham khảo ý kiến tư vấn pháp lý thoả đáng).

Khi đã giao ước bằng cam kết này, một nhà đầu tư thiên về lý trí sẽ tìm hiểu kỹ hơn tình hình, điều kiện tài chính cho dự án và pháp nhân mình đầu tư vào, mặt khác có sử dụng kết quả thu được từ quá trình này để thương lượng một mức giá "phải chăng" và chuẩn bị các biện pháp phòng ngừa thích hợp trước những rủi ro trọng yếu.

Mặc dù tình hình trong thời gian vừa qua đã cho thấy, việc hoàn thành dự án đúng thời hạn và trong phạm vi ngân sách dự đoán là rất hiếm ở Việt Nam, nhưng cả hai phía bên mua và bên bán cần nắm bắt được thời gian hoàn thành dự kiến và dự phòng một tỷ lệ điều chỉnh theo lạm phát/giá cả thích hợp trong dự toán dự án.

Ở những nước có lạm phát thấp, việc chậm tiến độ công trình 2 - 3 tháng có thể không có tác động nhiều đến tình hình tài chính của dự án; nhưng trong điều kiện giá tăng ở mức 2 - 3% một tháng thì ảnh hưởng đối với khả năng sinh lời và yêu cầu cấp vốn bổ sung cho dự án lại đặc biệt quan trọng.

Người bán nên tìm cách chứng minh năng lực của mình bằng cách trình bày về phương pháp đã áp dụng để giải quyết những vấn đề nảy sinh trong các dự án trước, hoặc giới thiệu những đối tác mua tiềm năng với những nhà đầu tư vốn cho dự án trước đây; trong khi đó, bên muốn mua cũng nên thực hiện công việc tương tự đối với đối tác tiềm năng của mình.

Tuy không phải là một vấn đề mới, nhưng việc hoàn chỉnh hồ sơ dự án với đầy đủ các loại chứng từ và giấy phép có thể khiến cho việc chứng minh nguyên giá và sự sở hữu công trình trở nên khó khăn hơn.

Dưới góc độ của người mua, việc hoàn tất giấy tờ nên được thực hiện trong giai đoạn thương thảo về giá; còn đối với người bán cũng nên ưu tiên vấn đề này khi giải thích và chứng minh các vấn đề tương tự như vậy đã được xử lý thành công ra sao trong các dự án trước đây.

Phương pháp thực hiện định giá có thể khiến cả người bán và người mua bối rối và lúng túng, do đặt ra hàng loạt vấn đề như thiếu kiến thức về các loại thuế hiện hành, thông tin tài chính chưa đáng tin cậy (do vẫn chưa có một quy định cụ thể yêu cầu các công ty chưa niêm yết tại Việt Nam phải thực hiện kiểm toán báo cáo tài chính của mình - có lẽ yêu cầu bắt buộc kiểm toán đối với tất cả doanh nghiệp có doanh thu hàng năm, ví dụ từ 20 tỷ đồng trở lên, có thể là giải pháp hữu ích chăng?) và việc không dự đoán được chi phí trong tương lai khi phần lớn nhà cung cấp vật tư xây dựng trước đây là các bên có liên quan.

Trong khi người mua thường tiến hành thẩm định giá rất kỹ, còn người bán lại chưa thực hiện công việc tương tự. Nếu cả người bán và người mua cùng thực hiện việc định giá, thì quá trình thương lượng giá cả chắc chắn sẽ được thúc đẩy và tiến triển.

Mặc dù đây là những vấn đề rất tiêu biểu, nhưng cũng chỉ phản ánh phần nổi của một tảng băng trôi mà thôi. Trong mỗi giao dịch, đều có những vấn đề vướng mắc cần được cả hai bên nhận diện, tìm hiểu và xử lý thấu đáo. Trong khi thực hiện công việc của mình, đội ngũ tư vấn chuyên nghiệp cho cả hai phía có thể đồng thời hỗ trợ nhóm quản lý dự án đơn giản hoá quy trình này và gia tăng giá trị tạo ra.

Tóm lại, 2008 là năm đầy thách thức đối với hầu hết khu vực, ngành nghề kinh tế Việt Nam và đặc biệt nhiều thử thách với các công ty đầu tư và phát triển BĐS, nhưng chúng tôi có chung quan điểm, đó là thị trường hứa hẹn nhiều cơ hội đầu tư vững chắc dành cho những nhà đầu tư được đào tạo bài bản, có niềm tin và định hướng đầu tư dài hạn.

Kết quả đầu tư cho bên mua và bên bán trong thị trường BĐS có thể được tăng lên rất nhiều nếu cả người mua và người bán hiểu sâu sắc về cơ hội, chọn đúng đối tác và có biện pháp xử lý các rủi ro ngay từ đầu.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứa đựng nhiều rủi ro do nhu cầu thị trường và sức mua thực tế chưa được đánh giá đúng.

Đây là một trong những phân tích được đưa ra tại bản điều tra mới được xuất bản tháng 9/2009 của Công ty cổ phần Báo cáo đánh giá Việt Nam (Vietnam Report). Chính khoảng cách giữa thực tế và đánh giá này vô hình chung khiến không ít các nhà đầu tư cũng như người tiêu dùng mắc bẫy.

Nhu cầu về bất động sản tại Việt Nam là rất lớn, song điều này không đồng nghĩa với sự dồi dào về sức mua. Lý do là mặt bằng thu nhập của người dân còn rất thấp.

Tuy nhiên, nhiều đánh giá về thị trường bất động sản của nhiều công ty quản lý bất động sản hầu như chỉ tập trung làm đậm, thậm chí quá mức, nhu cầu về bất động sản, tạo nên sức nóng trong thị trường đầu cơ. Một bộ phận doanh nghiệp, nhà đầu tư ngắn hạn đã thu lời từ việc tăng giá bán/cho thuê bất động sản. Tuy nhiên, về lâu dài, thực trạng này sẽ gây ra những hậu quả nặng nề cho toàn bộ nền kinh tế.

Giá bất động sản tại các thành phố lớn của Việt Nam hiện bị đánh giá là quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức phát triển của nền kinh tế và giá trị thực bất động sản. Tình trạng này đã ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình phát triển kinh tế- xã hội và làm cho việc tạo lập nhà ở của phần lớn người thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn.

Không những thế, giá đất cao đang gây ra áp lực rất lớn cho nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư vào lĩnh vực cơ sở hạ tầng công nghiệp. Chi phí dự án đội lên đang kể do sự biến động tăng lên không ngừng của chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, tiếp cận đất đai.

Trong khi đó, việc quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở, khu đô thị mới, căn hộ chung cư và văn phòng cho thuê còn thiếu một cơ chế điều tiết thoả đáng trong giao dịch. Có một thực tế là rất nhiều sản phẩm của dự án nhà khu đô thị mới, căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê đã được mua hết từ lúc dự án hình thành. Rất nhiều dự án đã được sang tên, đổi chủ và chủ giao dịch bán sản phẩm không hoàn toàn là chủ đầu tư.

Để có thể mua được nền đất và nhà ở khu đô thị mới với giá chấp nhận được, hầu hết nhà đầu tư đều phải chấp nhận đóng tiền cho chủ đầu tư khi chủ đầu tư chưa đủ điều kiện về pháp lý để bán nhà (chưa xong phần móng). Do vậy, cả chủ đầu tư và người mua nhà đều phải lách luật dưới dạng hợp đồng góp vốn kinh doanh hoặc hợp đồng đầu tư. Do không được pháp luật bảo hộ, khi có tranh chấp xảy ra, phần thua thiệt luôn thuộc về người đi mua nhà, đất.

Cũng phải nhắc tới một nguyên nhân quan trọng khiến việc đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam có tỷ lệ rủi ro cao là khả năng tiếp cận với thông tin về đất đai, quy hoạch, xây dựng… tại Việt Nam là rất hạn chế.

Việc tiếp cận thông tin để tiến hành đầu tư khu đô thị mới, khu chung cư cao tầng rất phức tạp. Nhiều dự án đã được phê duyệt, rất nhiều công trình đã đang được triển khai nhưng thông tin về những vấn đề liên quan còn thiếu rõ ràng.

Hiện tại, Việt Nam chưa có một chỉ số tối thiểu để đo lường thị trường bất động sản. Trên thế giới, các chỉ số giá nhà (HP), chỉ số giá bất động sản (IRR), chỉ số thị trường bất động sản (REMI) đang được áp dụng khá phổ biến. Và thực tế này cũng đem lại cho thị trường bất động sản Việt Nam thêm nhiều rủi ro…

MỤC ĐÍCH, Ý NGHĨA CỦA ĐỊNH GIÁ BĐS

Mục đích định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng có thể phân thành rất nhiều loại : Mục đích bảo toàn tài sản, mua bán bất động sản, chuyển đổi quyền sở hữu tài sản, thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản, tính giá đền bù giải toả...- Định giá bất động sản cho mục đích bảo toàn bất động sản trong những trường hợp sau:

+ Định giá tài sản phục vụ cho khấu hao tài sản

+ Định giá tài sản làm cơ sở thực hiện bảo hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá tài sản.

- Định giá cho mục đích mua bán, chuyển nhượng bất động sản: Định giá bất động sản làm cơ sở để người có tài sản đặt mức giá bán khi đưa bất động sản vào thị trường.

Người mua bất động sản cũng có thể nhờ các đơn vị tư vấn làm dịch vụ định giá bất động sản làm cơ sở cho việc quyết định mua bất động sản đó với giá như thế là phù hợp.

- Định giá phục vụ các mục đích chuyển đổi quyền tài sản, bất động sản trong các trường hợp sau

+ Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước

+ Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh

+ Hợp nhất, sáp nhập hoặc giải thể

+ Bán doanh nghiệp

+ Cho thuê bất động sản.

- Định giá BĐS làm cơ sở cho việc bồi thường trong các trường hợp sau

+ Trong việc đền bù giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư, dự án giao thông, các công trình công cộng....

+ Bồi thường thiệt hại cho người bị thiệt hại khi có sự cố do người khác gây ra (ví dụ gây sập lún nhà, hỏng các công trình lân cận...)

- Định giá bất động sản phục vụ việc thế chấp vay vốn: Do quy định của ngân hàng khi làm thủ tục vay vốn để kinh doanh phải có tài sản thế chấp, tài sản thế chấp phải được định giá để làm cơ sở việc xét cho vay. Mục đích của việc định giá này là để bảo đảm sự an toàn cho ngân hàng, trong trường hợp khách hàng không đủ khả năng trả nợ. Do đó việc định giá tài sản, bất động sản là cần thiết.

- Định giá bất động sản phục vụ cho mục đích bảo hiểm: các công ty bảo hiểm cần định giá các tài sản, bất động sản bảo hiểm, trên cơ sở đó để ký kết các hợp đồng bảo hiểm và mức bồi thường đối với bất đống sản khi rủi ro xẩy ra.

- Định giá cho mục đích lập báo cáo tài chính và hạch toán kế toán: Trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp và kê khai nộp thuế hàng năm của doanh nghiệp phải kê khai giá trị tài sản doanh nghiệp nên doanh nghiệp cần phải định giá tài sản trong đó có bất động sản.

- Định giá cho mục đích thanh lý tài sản: Trong hoạt động kinh doanh có việc thanh lý tài sản cũng cần định giá tài sản, bất động sản làm cơ sở đạt mức giá sàn để tiến hành các thủ tục đấu giá hoặc xét bán thanh lý tài sản