Phần I: Đăng ký đất đai

Chương 2

ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI BAN ĐẦU, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1 - NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG

2.1.1 Yêu cầu chung của công tác đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý

về sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng, đòi hỏi phải đáp ứng các

yêu cầu cơ bản:

- Đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý : đăng ký đúng đối tượng, diện tích

trong hạn mức được giao, đúng mục đích, thời hạn sử dụng, đúng quyền lợi

và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Thực hiện đầy đủ thủ tục, đúng thẩm

quyền quy định. Thiết lập đầy đủ hồ sơ theo đúng quy định của Bộ Tài nguyên

và Môi trường.

- Đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi

trường với chất lượng cao nhất về các loại thông tin : diện tích, hình thể, kích

thước từng thửa đất, hạng đất.

- Thực hiện triệt để, kịp thời : mọi đối tượng sử dụng đất hay có nhu cầu

biến động dưới mọi hình thức đều phải làm thủ tục đăng ký với cơ quan nhà

nước có thẩm quyền, không để sót bất kỳ trường hợp sử dụng đất nào mà

không đăng ký, đảm bảo cho Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai trên tòan bộ

lãnh thổ. Trong mọi trường hợp việc đăng ký đất đều phải được thực hiện

ngay sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

hoặc cho phép biến động đất đai, đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh

đúng hiện trạng sử dụng đất, các quyền của người sử dụng đất luôn được

bảo vệ và thực hiện đúng pháp luật.

2.1.2 Đối tượng kê khai đăng ký đất đai

a - Người sử dụng đất phải thực hiện kê khai đăng ký

- Nguyên tắc chung:

+ Là người sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất hoặc đang sử

dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất;

+ Là người sử dụng đất có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực

hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật.

- Người sử dụng đất chịu trách nhiệm ĐK (theo Điều 9 và 107/LĐĐ) gồm

có:

+ Các tổ chức trong nước;

Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ

Trang 18

Phần I: Đăng ký đất đai

+ Hộ gia đình, cá nhân trong nước;

+ Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (đối với đất NN và công trình tín

ngưỡng);

+ Cơ sở tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động;

+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với

QSDĐ đất ở;

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức và cá nhân nước ngoài

đầu tư vào VN (ĐK theo tổ chức kinh tế là pháp nhân VN).

- Những điểm lưu ý:

+ Đơn vị quốc phòng, an ninh (theo khoản 3 Điều 83/NĐ181):

• Đơn vị trực thuộc Bộ (nơi đóng quân, căn cứ quân sự, công trình

phòng thủ QG, trận địa, công trình đặc biệt, nhà công vụ, đất khác

mà Chính phủ giao nhiệm vụ riêng cho Bộ QP, Công an);

• Các đơn vị trực tiếp sử dụng (ga, cảng; công trình CN, khoa học và

công nghệ; kho tàng; trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi

huỷ vũ khí; nhà trường, bệnh viện, nhà an dưỡng; trại giam giữ, cơ

sở giáo dục, trường giáo dưỡng do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an

quản lý);

• Trụ sở cơ quan quân sự tỉnh, huyện; công an tỉnh, huyện, xã; đồn

biên phòng.

+ Uỷ ban nhân dân cấp xã (theo khoản 2 Điều 2/NĐ181) thực hiện đăng

ký đối với:

• Đất nông nghiệp vào mục đích công ích;

• Đất xây dựng trụ sở UBND;

• Đất giao cho UBND cấp xã xây dựng công trình công cộng phục vụ

hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, vui chơi, giải

trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác

của địa phương.

+ Không thực hiện đăng ký trong các trường hợp sau:

• Người thuê đất nông nghiệp dành cho công ích xã, đất nhận khoán

của các tổ chức, thuê hoặc mượn đất của người khác để sử dụng;

• Tổ chức, cộng đồng dân cư được giao đất để quản lý quy định tại

Điều 3/NĐ181:

Tổ chức được giao quản lý công trình công cộng: GT, thuỷ lợi,

tượng đài, bia tưởng niệm,

Tổ chức KT được giao quản lý đất để thực hiện DA theo hình thức

(BT),

Tổ chức phát triển quỹ đất được giao quản lý đất;

Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ

Trang 19

Phần I: Đăng ký đất đai

Cộng đồng dân cư được giao đất rừng PH, ĐD để bảo vệ, phát

triển rừng.

UBND cấp xã quản lý đất đã thu hồi ở nông thôn; đất chưa giao,

chưa cho thuê tại địa phương, đất sử dụng vào mục đích công cộng

được giao quản lý;

Chủ tịch UBND cấp tỉnh quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa

có người ở;

b - Người chịu trách nhiệm đăng ký

(Quy định tại Điều 2 và khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 115/NĐ181)

- Nguyên tắc chung: là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với

việc sử dụng đất của người sử dụng đất;

- Người chịu trách nhiệm đăng ký (quy định tại Điều 2 và khoản 1 Điều

39/NĐ181) gồm có:

+ Người đứng đầu của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử

dụng đất;

+ Thủ trưởng đơn vị đơn vị quốc phòng, an ninh (tại khoản 3 Điều 81/

NĐ);

+ Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã đối với đất do UBND cấp xã đăng

ký;

+ Chủ hộ gia đình sử dụng đất;

+ Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài

SDĐ;

+ Người đại diện của cộng đồng dân cư SDĐ được UBND cấp xã

chứng thực;

+ Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất;

+ Người đại diện cho những người có quyền sử dụng chung thửa đất.

- Lưu ý: trên hồ sơ ĐC và GCN phải ghi tên người sử dụng đất

c - Ủy quyền đăng ký quyền sử dụng đất

(Quy định tại khoản 2 Điều 39 và khoản 2,3 Điều 115/NĐ)

- Người chịu trách nhiệm đăng ký được quyền ủy quyền cho người khác

trong mọi trường hợp;

- Việc ủy quyền phải theo quy định của pháp luật dân sự như sau:

+ Ủy quyền phải lập thành văn bản.

+ Văn bản uỷ quyền của chủ hộ, cá nhân phải có chứng thực của UBND

cấp xã (Theo các Điều từ 48-53 của Bộ Luật Dân sự) hoặc chứng nhận của

công chứng.

+ Văn bản ủy quyền của tổ chức phải có dấu, chữ ký của người ủy

quyền;

Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ

Trang 20

Phần I: Đăng ký đất đai

+ Người được uỷ quyền phải có đủ năng lực hành vi dân sự.

2.1.3 Điều kiện cấp GCN lần đầu cho hộ, cá nhân đang sử dụng đất (Điều

50/LĐĐ, Điều 48/NĐ)

(1) Có một trong 6 loại giấy tờ về QSDĐ và được UBND cấp xã xác nhận sử

dụng đất ổn định, không tranh chấp thì được cấp GCN và không phải nộp tiền

SDĐ;

Các loại giấy tờ về QSDĐ gồm có:

+ Giấy tờ về quyền được SDĐ do cơ quan NN có thẩm quyền cấp trước

15/10/1993;

+ GCN tạm thời được cơ quan có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ

đăng ký ruộng đất (Lập từ 1982-1995);

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với

đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với

đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được UBND xã xác nhận thời điểm sử dụng;

+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của

pháp luật;

+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử

dụng đất.

(2) Có một trong các giấy tờ về QSDĐ nhưng ghi tên người khác thì được

cấp GCN và không phải nộp tiền SDĐ nếu có ĐK:

- Có giấy tờ về chuyển quyền có chữ ký của các bên có liên quan;

- Được UBND xã xác nhận không có tranh chấp (xác nhận trong quá trình

ĐK);

(3) Người đang sử dụng đất tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó

khăn ở miền núi, hải đảo thì phải được UBND xã nơi có đất xác nhận (trong

quá trình ĐK) thì được cấp GCN và không phải nộp tiền SDĐ;:

- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và phải trực tiếp sản xuất nông

nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;

- Là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

(4) Người sử dụng đất theo bản án hoặc QĐ của tòa án, QĐ thi hành án,

QĐ giải quyết tranh chấp của cơ quan có thẩm quyền và đã thực hiện nghĩa

vụ tài chính theo quy định thì được cấp GCN và không phải nộp tiền SDĐ;.

(5) Người được giao, thuê đất từ 15/10/1993 đến 30/6/2004 nhưng chưa

GCN

Trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì thực hiện theo quy định

mới.

Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ

Trang 21

Phần I: Đăng ký đất đai

(6) Người sử dụng đất không có giấy tờ về QSDĐ thì được cấp GCN nếu

được UBND cấp xã xác nhận:

- Không có tranh chấp;

- Phù hợp với QH:

+ Sử dụng đất trước thời điểm có QH, KH (QHSDĐ, QHXD);

+ Sử dụng đất sau QH, KH thì phải phù hợp với QH, KH đã được xét

duyệt.

Chú ý: Nếu chưa QH thì đất sử dụng không vi phạm (lấn chiếm, chuyển

mục đích)

- Sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993 thì không phải nộp tiền SDĐ;

- Sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì phải nộp

tiền SDĐ;

2.1.4 Cấp GCN cho cộng đồng dân cư đang sử dụng:

- Cấp đối với các loại đất có: đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ

- Được cấp GCN và không phải nộp tiền SDĐ nếu được UBND cấp xã nơi

có đất xác nhận:

+ Đất sử dụng chung cho cộng đồng;

+ Đất không có tranh chấp.

2.1.5 Cấp GCN cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng

a - Đối với các tổ chức sử dụng đất: (Điều 51/LĐĐ, Điều 49,51,52,53/NĐ):

- Các tổ chức phải tự rà soát, kê khai việc sử dụng đất và báo cáo UBND

cấp tỉnh và cơ quan cấp trên trực tiếp

- Chỉ cấp GCN đối với diện tích đang sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả

- Đối với tổ chức sự nghiệp, DN nhà nước sử dụng đất nông nghiệp phải có

ĐK:

+ Phải được sắp xếp, đổi mới theo Đề án sắp xếp, đổi mới và phát triển

nông, lâm trường quốc doanh theo quy định của Chính phủ mà không bị giải

thể;

+ Phải lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết được UBND cấp tỉnh phê duyệt.

- Đối với các DN và các HTX sử dụng đất phi nông nghiệp được đất giao

không thu tiền, giao đã trả tiền SDĐ, thuê đã trả tiền thuê đất, nhận chuyển

nhượng hợp pháp bằng tiền thuộc ngân sách nhà nước thì phải lập phương

án sản xuất, kinh doanh.

Chú ý: Phương án phải được UBND cấp tỉnh xét duyệt (XĐ rõ mục đích,

thời hạn SDĐ).

- UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi:

+ Đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích,

Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ

Trang 22

Phần I: Đăng ký đất đai

+ Đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn chiếm, thất thoát;

+ Đất đã cho tổ chức, cá nhân thuê hoặc mượn, liên doanh liên kết trái

pháp luật

- Bàn giao cho UBND cấp huyện quản lý diện tích đã làm nhà ở;

Trường hợp đất ở phù hợp với QH đã được xét duyệt thì cấp GCN cho

người sử dụng nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

- UBND cấp tỉnh giải quyết dứt điểm: DT đất lấn chiếm; bị lấn chiếm; có

tranh chấp để xác định người sử dụng đất.

b - Cấp GCN cho cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất (Điều 51/LĐĐ và Điều 55/

NĐ):

- Tự rà soát, kê khai việc SDĐ và báo cáo UBND cấp tỉnh (theo khoản 1

Điều 55/NĐ);

- UBND cấp tỉnh kiểm tra, xác định rõ ranh giới, giải quyết cụ thể từng

trường hợp cho thuê, cho mượn, bị lấn chiếm, đang tranh chấp (theo khoản 2

Điều 55/NĐ);

- Diện tích đã được xác định của cơ sở tôn giáo sẽ được cấp GCN nếu có

đủ ĐK sau đây:

+ Cơ sở tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động;

+ Có đề nghị bằng văn bản của tổ chức tôn giáo có cơ sở tôn giáo đó;

+ Có xác nhận của UBND cấp xã về nhu cầu sử dụng đất của cơ sở tôn

giáo đó.

2.1.6 Cấp GCN thuộc phạm vi QH chuyển mục đích khác ( Điều 28,50//

LĐĐ; 48/NĐ)

- Trường hợp có giấy tờ (theo khoản 1, 2, 5 Điều 50/LĐĐ) và không có

tranh chấp, chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền thì vẫn

cấp GCN;

- Trường hợp không có các giấy tờ (theo khoản 1, 2, 5 Điều 50/ LĐĐ)

+ Sử dụng đất từ trước thời điểm xét duyệt QH, KH; chưa có quyết định

thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền thì vẫn cấp GCN;

+ Sử dụng đất từ sau thời điểm xét duyệt QH, KH thì không cấp GCN.

2.1.7 Cấp GCN trong hành lang an tòan công trình (Điều 50,51/LĐĐ; Điều

92/NĐ)

- Sử dụng đất không ảnh hưởng đến an tòan công trình hoặc công trình

không ảnh hưởng đến người sử dụng đất thì cấp GCN như trường hợp ngoài

hành lang an tòan.

- Sử dụng đất có ảnh hưởng đến an tòan công trình hoặc công trình có ảnh

hưởng đến người sử dụng đất thì cấp GCN nếu có đủ các ĐK:

Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ

Trang 23

Phần I: Đăng ký đất đai

+ Sử dụng đất có giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50/LĐĐ). Trường

hợp không có giấy tờ thì phải sử dụng đất trước khi công bố hành lang an tòan

công trình;

+ Chưa có quyết định thu hồi đất;

2.1.8 Các trường hợp không cấp GCN (khoản 2 Điều 41/NĐ):

- Đất do Nhà nước giao cho các tổ chức để quản lý;

- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích (Không cấp cho cả UBND và

người thuê đất);

- Người sử dụng đất do thuê của người khác;

- Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường;

- Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 50, 51/LĐĐ và các Điều 46,

47, 50, 51, 52, 54, 90/NĐ;

2.1.9 Trường hợp thửa đất ở gắn liền với vườn, ao

- Trường hợp đã được cấp GCNQSDĐ nay có nhu cầu chuyển mục

đích sử dụng đất từ vườn, ao sang đất ở thì diện tích đất ở được xác định

lại theo quy định tại khoản 2, 3, 4 Điều 87 Luật đất đai; Khoản 2, 3 Điều 80

của NĐ 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 (Đối với trường hợp thửa đất ở có

vườn ao được hình thành trước ngày 18/12/1980 thì diện tích đất vườn, ao

được xác định là đất ở; Đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao được hình

thành từ 18/12/1980 đến trước 01/07/2004 nếu trên GCNQSDĐ ghi rõ diện

tích đất ở thì diện tích đất ở là diện tích trên GCNQSDĐ

- Trường hợp chưa được cấp GCNQSDĐ được xác định như sau:

Thửa đất có vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư

được sử dụng trước ngày 18/12/1980 mà trong hồ sơ địa chính hoặc các loại

giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật

đất đai có ghi nhận rõ ranh giới thửa đất ở (hoặc thổ cư) thì toàn bộ diện tích

đất đó được xác định là đất ở; trường hợp ranh giới thửa đất chưa được xác

định trong hồ sơ địa chính hoặc trên các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất

quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai thì diện tích đất ở được

xác định không quá 05 lần định mức giao đất ở của tỉnh, thành phố trực thuộc

Trung ương, phần diện tích còn lại được xác định theo hiện trạng.

Thửa đất có vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư

được sử dụng sau ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/07/2004 thì diện tích

đất ở được xác định tại các khoản 3, 4 và 5 điều 87 của Luật đất đai.

Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ

Trang 24

Phần I: Đăng ký đất đai

2.2 - NỘI DUNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.2.1 Yêu cầu nội dung đăng ký quyền sử dụng đất

Nội dung đăng ký quyền sử dụng đất gồm các thông tin về thửa đất liên

quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được xác định và thể

hiện trên GCN, hồ sơ địa chính phục vụ cho yêu cầu quản lý nhà nước về đất

đai.

Theo khoản 2 Điều 47 của Luật Đất đai, các Điều 43, 44 của Nghị định

về thi hành Luật Đất đai và Điều 3 của Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT

ngày 01/11/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nội dung đăng

ký quyền sử dụng đất gồm có các thông tin thể hiện trên GCN và hồ sơ địa

chính theo yêu cầu sau:

(1) Vị trí thửa đất

- Ý nghĩa là thông tin pháp lý để tra cứu thửa đất trên hồ sơ địa chính và

xác định vị trí trên thực địa

- Vị trí sử dụng đất được xác định bằng các thông tin:

+ Mã thửa đất (NT) là duy nhất trong cả nước gồm có các thông tin:

MX.SB.ST

• MX là mã đơn vị hành chính cấp xã (theo Quyết định số 124/2004/

QĐ-TTg ngày 08/7/2004 của Thủ tướng Chính phủ);

• SB là số thứ tự tờ bản đồ địa chính trong phạm vi mỗi xã; trường hợp

trích đo địa chính thửa đất thì số thứ tự của tờ bản đồ (SB) được xác

định là “00”

• ST là số thứ tự thửa đất trên tờ bản đồ địa chính.

+ Địa chỉ thửa đất gồm: tên khu vực(thôn, ấp, xử đồng…), tên đơn vị hành

chính các cấp có thửa đất.

(2) Ranh giới thửa đất

Ranh giới thửa đất được xác định bằng các thông tin: hình thể, kích thước

các cạnh thửa, tọa độ đỉnh thửa

- Hình thể thửa đất:

+ Ý nghĩa: Là thông tin định dạng ranh giới thửa đất;ảnh hưởng đến độ

chính xác diện tích thửa đất;

+ Được thể hiện trên bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính (bằng nét

liền)

+ Phương pháp xác định: Đo vẽ bản đồ địa chính hoặc trích đo theo quy

định của Bộ TNMT

- Kích thước cạnh thửa

+ Ý nghĩa: ảnh hưởng đến độ chính xác hình thể và diện tích thửa;

Làm cơ sở cho quản lý (giao đất, thu hồi đất, thanh tra, giải quyết tranh chấp);

Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ

Trang 25

Phần I: Đăng ký đất đai

+ Thể hiện trên GCN và Sơ đồ kèm theo bản đồ; đơn vị thể hiện là (m),

được làm tròn đến hai chữ số thập phân;

- Toạ độ đỉnh thửa

+ Ý nghĩa: Là thông tin toán học để định vị các đỉnh và cạnh thửa trên

bản đồ;Liên quan đến độ chính xác diện tích thửa đất;Có ý nghĩa pháp lý định

vị thửa ở thực địa (nơi chưa có bản đồ).

+ Thể hiện trên Sơ đồ thửa kèm theo sổ mục kê đất;

(3) Diện tích thửa đất

- Ý nghĩa: Là thông tin định lượng về quy mô thửa đất; Làm cơ sở định

lượng về các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

- Yêu cầu thể hiện:

+ Đơn vị thể hiện là (m2); làm tròn số đến một chữ số thập phân;

+ Xác định rõ: Diện tích sử dụng “riêng” hay “chung”; Diện tích theo từng

mục đích (thửa đất gồm cả đất ở, vườn, ao).

(4) Người sử dụng đất:

- Ý nghĩa: Là thông tin pháp lý xác định chủ thể thực hiện quyền, nghĩa vụ

SDĐ;

- Yêu cầu thể hiện:

+ Bảo đảm người sử dụng đất là duy nhất trong phạm vi cả nước.

+ Có đầy đủ các thông tin chi tiết như sau:

• Cá nhân: họ và tên, năm sinh, số và ngày, nơi cấp CMND, địa chỉ

ĐK hộ khẩu.

• Người VN định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với

QSDĐ ở: họ và tên, năm sinh, quốc tịch, số và ngày, nơi cấp hộ

chiếu, địa chỉ tạm trú tại Việt Nam .

• Đối với hộ gia đình: “Hộ” và họ, tên, năm sinh của chủ hộ; số và

ngày cấp sổ hộ khẩu, địa chỉ;

(Trường hợp Hộ gia đình có cả vợ và chồng và trường hợp QSDĐ

là tài sản chung của cả vợ, chồng thì thể hiện thông tin về cả vợ

và chồng; (kể cả vợ, chồng là Người Việt Nam định cư ở NN được

mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở theo tại Điều 121/LĐĐ))

• Tổ chức trong nước: tên tổ chức, số và ngày ký QĐ thành lập; địa

chỉ trụ sở;

• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá

nhân nước ngoài đầu tư vào VN: tên của tổ chức là pháp nhân VN,

số và ngày ký giấy phép đầu tư, địa chỉ trụ sở;

• Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: tên tổ chức, địa chỉ

trụ sở;

Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ

Trang 26

Phần I: Đăng ký đất đai

• Cơ sở tôn giáo: tên cơ sở tôn giáo, địa chỉ đơn vị hành chính có cơ

sở đó;

• Cộng đồng dân cư: tên cộng đồng, địa chỉ đơn vị hành chính nơi

cộng đồng cư trú;

(5) Nguồn gốc sử dụng đất

- Ý nghĩa: Xác định chế độ sử dụng đất (giao hay thuê, hình thức trả tiền);

Làm cơ sở xác định quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật; Thể hiện lịch

sử chuyển dịch đất đai.

- Yêu cầu thể hiện:

+ Nhà nước giao đất: Nhà nước giao đất không (hoặc có) thu tiền sử

dụng đất

Chú ý: Giao có thu tiền bao gồm cả trường hợp:

* Giao đất trong Khu công nghệ cao, khu kinh tế;

* Người VN định cư ở nước ngoài được mua nhà ở (trừ nhà

chung cư)

* Thuộc chế độ sử dụng có thu tiền SDĐ nhưng được miễn,

giảm;

+ Nhà nước cho thuê đất: Nhà nước cho thuê trả tiền một lần (hoặc hàng

năm)

+ Nhà nước công nhận QSDĐ thì thể hiện:

• Nhà nước công nhận QSDĐ như Nhà nước giao đất không (hoặc có)

thu tiền;

• Nhà nước công nhận QSDĐ như Nhà nước cho thuê trả tiền một lần

(hoặc hàng năm).

+ Trường hợp nhận chuyển quyền: thể hiện nguồn gốc của bên chuyển

quyền lần đầu và ghi (*), tiếp theo ghi thông tin:

• Nhận quyền sử dụng đất do chuyển đổi quyền sử dụng đất;

• Nhận quyền sử dụng đất do chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

• Nhận quyền sử dụng đất do thừa kế quyền sử dụng đất;

• Nhận quyền sử dụng đất do tặng cho quyền sử dụng đất;

• Nhận quyền sử dụng đất do góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà

hình thành pháp nhân mới;

• Nhận quyền sử dụng đất từ quyền sử dụng chung của hộ gia đình

(hoặc của nhóm người sử dụng chung thửa đất);

• Nhận quyền sử dụng đất theo bản án (hoặc theo quyết định của tòa

án nhân dân);

• Nhận quyền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan thi hành án;

• Nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành;

Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ

Trang 27

Phần I: Đăng ký đất đai

• Nhận quyền sử dụng đất theo quyết định hành chính giải quyết khiếu

nại (hoặc theo tố cáo) về đất đai;

• Nhận quyền sử dụng đất theo quyết định chia tách, sáp nhập tổ

chức;

• Nhận quyền sử dụng đất theo hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý

nợ;

• Nhận quyền sử dụng đất theo kết quả đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Trường hợp thuê đất, thuê lại đất của DN đầu tư hạ tầng trong khu

công nghiệp thì thể hiện: Thuê đất của Doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công

nghiệp.

+ Trường hợp mua nhà chung cư thì thể hiện: Sở hữu căn hộ chung cư

(6) Mục đích sử dụng đất

- Ý nghĩa: Định hướng hình thức sử dụng trên bề mặt đất trong thời hạn sử

dụng; Làm cơ sở xác định quyền và nghĩa vụ của người SDĐ theo pháp luật;

Làm căn cứ để quản lý việc sử dụng đất theo QH .

- Yêu cầu thể hiện:

+ Thống nhất mục đích trên GCN, sổ địa chính, mục kê, bản đồ;

+ Thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích thì thể hiện cả mục đích chính và

mục đích phụ

+ Thể hiện bằng tên gọi trên GCN, bằng ký hiệu trên hồ sơ địa chính

theo hướng dẫn tại các trang đầu mỗi quyển sổ.

(7) Thời hạn sử dụng đất (Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT, Thông tư 29/

2004/TT-BTNMT)

- Ý nghĩa: Là thông tin định lượng về thời gian mà người SDĐ được hưởng

quyền và thực hiện nghĩa vụ SDĐ theo pháp luật.

- Yêu cầu thể hiện

+ Sử dụng đất có thời hạn thể hiện "ngày-tháng-năm" hết hạn sử dụng

+ Sử dụng đất ổn định lâu dài thể hiện "Lâu dài";

(8) Tài sản gắn liền với đất (Điều 48/LĐĐ và Điều 44/NĐ)

- Các tài sản thể hiện gồm: Nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây lâu năm,

rừng cây

- Nội dung thông tin về tài sản thể hiện như sau:

+ Tài sản đã đăng ký sở hữu thì ghi theo nội dung đã đăng ký sở hữu;

+ Tài sản chưa đăng ký sở hữu thì thể hiện nội dung theo hiện trạng như

sau:

• Đối với cây lâu năm, cây rừng thì thể hiện: loại cây, diện tích có cây;

Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ

Trang 28

Phần I: Đăng ký đất đai

• Đối với nhà ở hoặc công trình kiến trúc khác thì thể hiện: loại nhà

(công trình), diện tích xây dựng (là diện tích chiếm đất);

• Đối với nhà chung cư thì thể hiện:

* Thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư thì thể hiện: loại nhà (Nhà

chung cư), số tầng, diện tích XD, tổng số căn hộ

* Đã bán căn hộ thì thể hiện: tên căn hộ (Căn hộ chung cư số), diện

tích sử dụng của căn hộ;

(9) Nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa thực hiện

- Ý nghĩa: làm căn cứ xác định nghĩa vụ của người sử dụng đất.

- Các khoản nghĩa vụ chưa thực hiện phải thể hiện: tiền sử dụng đất, tiền

thuê đất, thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ;

- Nội dung thông tin thể hiện: loại nghĩa vụ tài chính được chậm nộp hoặc

được nợ; khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với khoản tiền chưa thực hiện

thì thể hiện: Đã nộp nghĩa vụ tài chính.

(10) Những hạn chế về quyền sử dụng đất

- Ý nghĩa: Hạn chế một phần QSDĐ;

- Những trường hợp có hạn chế phải thể hiện gồm:

+ Thuộc QH sử dụng vào mục đích khác;

+ Thuộc hành lang bảo vệ an tòan công trình;

+ Có hạn chế diện tích xây dựng;

+ Hạn chế khác

- Yêu cầu thông tin phải thể hiện gồm:

+ Phạm vi hạn chế: tòan bộ thửa đất hoặc ranh giới (vị trí, hình thể, kích

thước), diện tích phần đất có hạn chế quyền sử dụng đất;

+ Nội dung hạn chế: thuộc quy hoạch sử dụng đất phải thu hồi, hoặc

thuộc hành lang bảo vệ an tòan công trình, hoặc không được xây dựng, hoặc

tường (lối đi) chung.

- Khi có thay đổi yêu cầu về hạn chế: phải thể hiện lại phù hợp với sự thay

đổi đó.

2.2.2 Xác định nội dung đăng ký quyền sử dụng đất

Nội dung đăng ký được xác định trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký

như sau:

(1) Người sử dụng đất có nghĩa vụ kê khai các nội dung:

- Người sử dụng thửa đất;

- Vị trí sử dụng đất: địa chỉ thửa, số thứ tự thửa và số thứ tự tờ bản đồ (do

VPĐK cung cấp)

- Diện tích thửa (theo bản đồ hoặc trích đo thửa đất do VPĐK cung cấp);

Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ

Trang 29

Phần I: Đăng ký đất đai

- Nguồn gốc sử dụng đất:

+ Có quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc giấy tờ khác: khai theo giấy

tờ;

+ Không có giấy tờ: khai rõ nguồn gốc có đất và thời điểm sử dụng.

- Mục đích sử dụng đất:

+ Có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SD: khai theo

giấy tờ;

+ Không có giấy tờ: kê khai theo hiện trạng đang sử dụng đất.

- Thời hạn sử dụng đất: kê khai theo QĐ giao, cho thuê đất, hoặc giấy tờ

khác (nếu có)

- Tài sản gắn liền với đất:

+ Tài sản đã đăng ký sở hữu thì kê khai theo nội dung đã đăng ký sở

hữu;

+ Tài sản chưa đăng ký sở hữu thì kê khai theo hiện trạng thực tế đang

sử dụng,

- Thay đổi về sử dụng đất: kê khai đối với trường hợp ĐK biến động về sử

dụng đất.

Yêu cầu kê khai cụ thể những nội dung đã ghi trên GCN cần thay đổi.

(2) Cơ quan có thẩm quyền xác định nội dung đăng ký QSDĐ theo quy

định sau:

- Về Ranh giới thửa đất được xác định như sau:

+ Trường hợp có giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50/LĐĐ mà

trong đó ghi rõ tình trạng ranh giới của thửa đất thì cơ quan TNMT có trách

nhiệm xác định ranh giới thửa đất đúng như trong giấy tờ và trích sao hồ sơ

gửi cho những người sử dụng đất liền kề biết. Sau 10 ngày nhận trích sao mà

không có đơn tranh chấp thì ranh giới thửa đất được xác định theo giấy tờ

hiện có.

+ Trường hợp không giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50/LĐĐ

hoặc có giấy tờ đó nhưng không ghi rõ tình trạng ranh giới của thửa đất thì khi

đo vẽ bản đồ địa chính, đơn vị đo đạc dựa vào tình hình sử dụng đất cụ thể, ý

kiến của những người liền kề để xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả về

ranh giới thửa đất và gửi cho những người có chung ranh giới thửa đất. Sau

10 ngày nhận được bản mô tả mà không có đơn tranh chấp thì ranh giới thửa

đất xác định theo bản mô tả đó.

+ Trường hợp người sử dụng đất liền kề vắng mặt dài ngày thì cơ quan

TNMT có trách nhiệm thông báo ba lần trong thời gian không quá mười ngày

trên phương tiện thông tin đại chúng của TW và địa phương về việc xác định

ranh giới chung của các thửa đất khi cấp GCN. Sau một tháng kể từ ngày

Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ

Trang 30

Phần I: Đăng ký đất đai

thông báo cuối cùng, nếu không có đơn tranh chấp của người liền kề thì thì

ranh giới thửa đất xác định theo trích sao hồ sơ hoặc bản mô tả ranh giới đã

lập.

- Về Vị trí, diện tích, người sử dụng đất được xác định trong quá trình

thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất căn cứ vào quy định tại các Điều

50, 51 của Luật Đất đai và các Điều 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53 và 54 của

Nghị định thi hành Luật Đất đai;

Việc xác định diện tích đất ở trong trường hợp có vườn, ao gắn liền với

nhà ở trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư thực hiện theo quy định tại Điều

87 của Luật Đất đai và Điều 45 và 80 của Nghị định về thi hành Luật Đất đai

như sau:

+ Trường hợp sử dụng đất có giấy tờ (theo khoản 1, 2, 5 Điều 50/LĐĐ)

mà trong giấy tờ đã xác định rõ ranh giới, diện tích đất ở (hoặc thổ cư) thì xác

định theo giấy tờ đó:

+ Trường hợp sử dụng đất có giấy tờ (theo khoản 1, 2, 5 Điều 50/LĐĐ)

mà trong giấy tờ chưa xác định rõ ranh giới, diện tích đất ở thì xác định đất ở

như sau:

• Thửa đất hình thành trước ngày 18/12/1980: thì diện tích đất ở

được xác định bằng không quá 5 lần hạn mức giao đất ở của tỉnh.

• Thửa đất hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/

2004: thì diện tích đất ở được xác định theo hạn mức công nhận

đất ở của UBND cấp tỉnh

Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận thì diện

tích đất ở là diện tích thửa đất đó.

+ Trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ (theo khoản 1, 2, 5 Điều 50/

LĐĐ) thì diện tích đất ở xác định bằng hạn mức giao đất ở mới của UBND tỉnh

quy định.

+ Trường hợp diện tích đã XD nhà ở vượt hạn mức quy định của UBND

tỉnh thì xác định đất ở theo hiện trạng nhưng phải nộp tiền sử dụng đất đối với

diện tích vượt;

+ Đối với thửa đất đã cấp GCN trước ngày 01/10/2004 thì xác định theo

Điều 45/NĐ:

• Diện tích đất ở là diện tích đã ghi trên GCN;

• Khi chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao sang làm nhà ở thì diện

tích đất ở được xác định lại theo quy định tại các khoản 2, 3, 4

Điều 87 của /LĐĐ, Điều 80/NĐ.

• Phần diện tích đất ở mới được xác định thêm không phải nộp tiền

sử dụng đất;

Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ

Trang 31

Phần I: Đăng ký đất đai

• Khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích QP,AN, lợi

ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế thì diện tích đất

ở được xác định lại để tính bồi thường như đối với trường hợp

chuyển mục đích.

- Về nguồn gốc sử dụng đất được xác định căn cứ vào quyết định giao,

cho thuê hoặc các giấy tờ khác về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm

quyền cấp.

Trường hợp không có các giấy tờ về QSDĐ thì căn cứ:

• Đối tượng đang sử dụng đất và mục đích sử dụng đất

• Quy định về hình thức giao đất, cho thuê đất tại:

* Các Điều 33, 34, 35, 108 của Luật đất đai

* Các Điều 49, 52, 53 của Nghị định về thi hành Luật Đất đai

Chú ý:

+ Các tổ chức đang sử dụng đất nông nghiệp thì thực hiện như sau:

• Giao đất không thu tiền sử dụng đối với:

* Các BQL rừng đặc dụng, phòng hộ;

* Các nông, lâm trường hoạt động theo loại hình DN công ích, sự

nghiệp có thu;

* Nông, lâm trường làm dịch vụ giống và chuyển giao kỹ thuật cho

nông dân;

* Nông, lâm trường làm nhiệm vụ phát triển KT kết hợp an ninh

quốc phòng;

• Giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất trả tiền hàng năm đối với các

trường hợp còn lại (Tổ chức được lựa chọn một trong hai hình thức

này)

+ Đối với các DN và HTX đang sử dụng đất phi nông nghiệp thì thực hiện

như sau:

• Trường hợp Nhà nước giao đất đã trả tiền SDĐ, thuê đất đã trả tiền

thuê hoặc nhận chuyển nhượng hợp pháp mà tiền đã trả không có

nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì tiếp tục sử dụng theo hình

thức giao, thuê đất trước đó;

• Trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền hoặc giao đất đã trả

tiền SDĐ, thuê đất đã trả tiền thuê và nhận chuyển nhượng hợp

pháp mà tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì phải

chuyển sang thuê trả tiền hàng năm.

Nếu lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền thì phải nộp tiền sử dụng

đất;

Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ

Trang 32

Phần I: Đăng ký đất đai

• Các HTX sử dụng đất làm trụ sở, nhà kho, sân phơi, cơ sở dịch vụ

phục vụ sản xuất nông, lâm nghiệp, thuỷ sản, làm muối thì được giao

đất không thu tiền.

- Về mục đích sử dụng đất được xác định như sau:

+ Trường hợp có QĐ giao, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì

xác định theo giấy tờ đó

+ Trường hợp không có QĐ giao, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng

đất thì xác định theo hiện trạng đang sử dụng đất;

- Về thời hạn sử dụng đất được xác định như sau:

+ Trường hợp có QĐ giao, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì

xác định theo giấy tờ đó

+ Trường hợp không có QĐ giao, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng

đất hoặc có QĐ nhưng không xác định thời hạn thì xác định theo quy định tại:

• Các Điều 66, 67 của Luật Đất đai;

• Các Điều 33, 68, 71, 78 của Nghị định về thi hành Luật Đất đai.

Chú ý: Việc xác định thời hạn đối với trường hợp đang sử dụng không có

QĐ giao đất, cho thuê đất, hoặc có QĐ nhưng không xác định rõ thời hạn sử

dụng như sau:

+ Thời điểm tính thời hạn sử dụng đất (theo Điều 67/LĐĐ, Điều 33/NĐ)

như sau:

• Nếu sử dụng trước 15/10/1993 thì thời điểm tính từ ngày 15/10/1993;

• Nếu sử dụng từ ngày 15/10/1993 thì thời điểm tính từ ngày giao, cho

thuê đất

+ Tổ chức kinh tế và HTX phải lập PA sản xuất, kinh doanh trình UBND

cấp tỉnh xét duyệt (hoặc QĐ) thể hiện rõ thời hạn sử dụng đất (Theo Điều 52,

53/NĐ)

+ Đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được giao vượt hạn mức

trước ngày 1/1/1999 thì tiếp tục sử dụng theo thời hạn bằng 1/2 thời hạn giao

đất quy định tại khoản 1 Điều 67 của Luật Đất đai,

+ Trường hợp chuyển quyền thì xác định theo thời hạn của bên chuyển

quyền.

Trường hợp đã nhận chuyển nhượng từ đất nông nghiệp để thực hiện

DA sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà chưa xác định thời hạn thì thời

hạn là 50 năm kể từ ngày QĐ cho chuyển mục đích (theo Điều 100/NĐ);

+ Trường hợp chuyển mục đích SDĐ thì thời hạn xác định như sau:

• Tổ chức kinh tế, người VN định cư ở nước ngoài, tổ chức và cá

nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư (trừ khu CN, khu công

nghệ cao) khi chuyển mục đích SDĐ thì thời hạn xác định lại theo

Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ

Trang 33

Phần I: Đăng ký đất đai

dự án đầu tư quy định tại khoản 3 Điều 67/LĐĐ;

• Tổ chức kinh tế (trong nước) chuyển mục đích từ đất phi nông

nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng

có thời hạn hoặc ngược lại thì thời hạn sử dụng là ổn định lâu dài;

• Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích SDĐ thì thời hạn xác định

như sau:

* Theo thời hạn đã giao trước khi chuyển mục đích đối với trường

hợp chuyển mục đích giữa các loại đất nông nghiệp: trồng cây

hàng năm, lâu năm, trồng rừng SX, thủy sản, làm muối thì xác

định;

* Thời hạn là ổn định lâu dài đối với trường hợp chuyển mục đích

từ đất phi NN sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi NN sử dụng

có thời hạn hoặc ngược lại;

* Xác định lại thời hạn theo quy định đối với mục đích sử dụng đất

sau khi chuyển và thời điểm tính từ ngày được chuyển mục đích

trong các trường hợp:

• Chuyển đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng sang mục đích

khác,

• Chuyển các loại đất nông nghiệp khác sang đất trồng rừng

phòng hộ, trồng rừng đặc dụng,

• Chuyển đất nông nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp

- Về Nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa thực hiện

Thông tin về Nghĩa vụ tài chính về đất đai được nợ hoặc được chậm nộp

do cơ quan Thuế xác định theo quy định của pháp luật và đề nghị của người

sử dụng đất

- Về Những hạn chế về quyền sử dụng đất

+ Trường hợp có QĐ giao, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

hoặc giấy tờ khác về QSDĐ thì xác định theo giấy tờ đó (nếu có) ;

+ Trường hợp không có QĐ giao, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng

đất thì xác định căn cứ vào các văn bản sau:

• Quy định của Nhà nước về phạm vi bảo vệ an tòan các loại công

trình ;

• QH, KH sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét

duyệt.

2.3 - THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI BAN ĐẦU

2.3.1 Đăng ký đất ban đầu cho các đối tượng sử dụng đất đã hoàn thành

các thủ tục về giao đất, cho thuê đất

Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ

Trang 34

Phần I: Đăng ký đất đai

Trình tự, thủ tục giao, cho thuê đất, cấp GCNQSDĐ cho người được giao đất,

cho thuê đất đã học trong môn Quản lý hành chánh về đất đai (Điều 122 –

Luật đất đai 2003)

2.3.2 - Đăng ký đất ban đầu cho các đối tượng đang sử dụng đất

a. Đối tượng thực hiện: Các tổ chức, hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất

b. Đặc điểm

- Giải quyết mọi tồn tại sử dụng đất do lịch sử để lại

- Quá trình đăng ký đồng thời xét hợp thức hóa quyền sử dụng đất

c. Phạm vi áp dụng: triển khai đồng loạt hoặc đăng ký lẻ

d. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình,

cá nhân đang sử dụng đất tại xã, thị trấn (Điều 135 – NĐ 181)

Hộ gia đình, cá nhân nộp tại Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất một

(01) bộ hồ sơ gồm có:

- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản

1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có);

- Văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

- Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào đơn

xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về tình trạng tranh chấp đất đai

đối với thửa đất; trường hợp người đang sử dụng đất không có giấy tờ về

quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai

thì thẩm tra, xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh

chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được

xét duyệt; công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không

đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân

dân xã, thị trấn trong thời gian mười lăm (15) ngày; xem xét các ý kiến đóng

góp đối với các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; gửi

hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và

Môi trường;

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ;

xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường

hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ghi ý kiến đối

với trường hợp không đủ điều kiện; trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa

chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính;

gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với

trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định

của pháp luật; gửi hồ sơ những trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều

kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo trích lục bản đồ địa

Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ

Trang 35

Phần I: Đăng ký đất đai

chính, trích sao hồ sơ địa chính đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;

- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình

Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất;

- Thời gian thực hiện các công việc theo các quy định trên không quá

năm mươi lăm (55) ngày làm việc (không kể thời gian công bố công khai danh

sách các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thời gian

người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày Ủy ban nhân dân

xã, thị trấn nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối với trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho trang

trại thì trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện rà

soát hiện trạng sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 của Nghị định 181/2004/

NĐ-CP

e. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình,

cá nhân đang sử dụng đất tại phường (Điều 136 – NĐ 181)

Hộ gia đình, cá nhân nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản

1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có);

- Văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ,

xác minh thực địa khi cần thiết; lấy ý kiến xác nhận của Ủy ban nhân dân

phường về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất; trường hợp người

đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các

khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì lấy ý kiến của Ủy ban nhân dân

phường về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai

đối với thửa đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt;

công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều

kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử

dụng đất trong thời gian mười lăm (15) ngày; xem xét các ý kiến đóng góp đối

với các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; xác nhận vào

đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với những trường hợp đủ

điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ghi ý kiến đối với trường

hợp không đủ điều kiện; trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất

đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu

Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ

Trang 36

Phần I: Đăng ký đất đai

địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp

người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp

luật; gửi hồ sơ những trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo trích lục bản đồ địa chính, trích sao

hồ sơ địa chính đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;

- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình

Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất;

- Thời gian thực hiện các công việc theo các quy định trên không quá

năm mươi lăm (55) ngày làm việc (không kể thời gian công bố công khai danh

sách các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thời gian

người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất

nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

f. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức đang

sử dụng đất (Điều 137 – NĐ 181)

Tổ chức đang sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản

1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có);

- Văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có);

- Báo cáo tự rà soát hiện trạng sử dụng đất theo quy định tại các Điều 49,

51, 52, 53 và 55 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.

Trường hợp tổ chức đang sử dụng đất chưa thực hiện việc tự rà soát

hiện trạng sử dụng đất thì Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo tổ chức thực

hiện theo quy định tại các Điều 49, 51, 52, 53 và 55 của Nghị định 181/2004/

NĐ-CP;

- Quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

về việc xử lý đất của tổ chức đó (nếu có).

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

- Căn cứ vào quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc

Trung ương về việc xác định diện tích đất mà tổ chức được tiếp tục sử dụng,

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích lục bản đồ địa

chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính,

trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định

nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp tổ chức sử dụng đất phải thực hiện

Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ

Trang 37

Phần I: Đăng ký đất đai

nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; gửi trích lục bản đồ địa chính,

trích sao hồ sơ địa chính kèm theo hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất đến Sở Tài nguyên và Môi trường;

- Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm ký giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất đối với trường hợp được uỷ quyền; trình Ủy ban nhân dân cùng

cấp ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp không được uỷ

quyền; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất;

- Thời gian thực hiện các công việc theo các quy định trên không quá

năm mươi lăm (55) ngày làm việc (không kể thời gian người sử dụng đất thực

hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất.

g. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đơn vị vũ

trang nhân dân đang sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh (Điều

138 – NĐ 181)

Đơn vị vũ trang nhân dân đang sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm

có:

- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về vị

trí đóng quân hoặc địa điểm công trình;

- Văn bản ủy quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có);

- Bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử

dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên

địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh bộ đội biên phòng, trên địa bàn tỉnh,

thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị xin cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm

quyền hoặc giấy tờ xác minh là đất tiếp quản hoặc có tên trong sổ địa chính

của xã, phường, thị trấn được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận

đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp.

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

- Trong thời hạn không quá ba mươi (30) ngày làm việc kể từ ngày nhận

đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm

trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có

bản đồ địa chính (chỉ đo bao ranh giới thửa đất, không đo vẽ công trình quốc

phòng, an ninh, công trình kiến trúc trên khu đất), trích sao hồ sơ địa chính;

gửi trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính kèm theo hồ sơ xin

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến Sở Tài nguyên và Môi trường;

Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ

Trang 38

Phần I: Đăng ký đất đai

- Trong thời hạn không quá bảy (07) ngày làm việc kể từ ngày nhận được

hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm ký giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất đối với trường hợp được ủy quyền; trình Ủy ban nhân dân

cùng cấp ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp không

được uỷ quyền;

- Trong thời hạn không quá bảy (07) ngày làm việc kể từ ngày nhận được

tờ trình, ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách

nhiệm xem xét, ký và gửi cho Sở Tài nguyên và Môi trường giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất;

- Trong thời hạn không quá sáu (06) ngày làm việc kể từ ngày nhận

được giấy chứng nhận, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

trực thuộc để trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đơn vị được cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2.3.3 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho

người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trúng đấu thầu dự án có sử

dụng đất (Điều 139 – NĐ 181)

Tổ chức đã thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có

sử dụng đất có trách nhiệm nộp thay người trúng đấu giá, đấu thầu một (01)

bộ hồ sơ gồm có:

- Văn bản công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trúng đấu

thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử

dụng đất;

- Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi

chưa có bản đồ địa chính;

- Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có).

Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ

sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ

sơ; làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi

chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ

đến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp.

Trong thời hạn không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận

được hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm ký giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất theo uỷ quyền; Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách

nhiệm trình Ủy ban nhân dân cùng cấp ký giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất; cơ quan tài nguyên và môi trường gửi giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất đã ký cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để trao cho

Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ

Trang 39

Phần I: Đăng ký đất đai

người trúng đấu giá, đấu thầu.

2.3.4 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho

người nhận quyền sử dụng đất thuộc trường hợp quy định tại điểm k và

điểm l khoản 1 Điều 99 của NĐ 181 (Điều 139 – NĐ 181)

Người nhận quyền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

- Một trong các loại văn bản gồm biên bản về kết quả hoà giải thành về

tranh chấp đất đai được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thoả

thuận xử lý nợ theo hợp đồng thế chấp, bảo lãnh; quyết định hành chính giải

quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai, trích lục bản án hoặc quyết định của Tòa án

nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận

kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc

chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc

nhóm người có quyền sử dụng đất chung; quyết định của cơ quan, tổ chức

có thẩm quyền về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức; văn bản về việc chia

tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật;

- Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có).

Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ

sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ

sơ, làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi

chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ

đến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp.

Trong thời hạn không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận

được hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm ký giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất theo uỷ quyền; Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách

nhiệm trình Ủy ban nhân dân cùng cấp ký giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất.

2.3.5 Đăng ký cấp GCNQSDĐ đối với xây dựng nhà chung cư, nhà tập thể

a. Đăng ký cấp GCNQSDĐ đối với xây dựng nhà chung cư (khoảng 1,2,3 điều

46)

Đất xây dựng nhà chung cư và các công trình trực tiếp phục vụ nhà

chung cư thuộc chế độ đồng quyền sử dụng của những người sở hữu căn hộ

chung cư; trường hợp nhà chung cư và các công trình trực tiếp phục vụ nhà

chung cư cho thuê thì quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu nhà chung cư.

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà chung cư theo quy

định sau:

- Chủ đầu tư sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà

chung cư được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ

Trang 40

Phần I: Đăng ký đất đai

- Trường hợp tòan bộ nhà chung cư thuộc quyền sở hữu của một chủ

sở hữu hoặc nhóm các chủ sở hữu là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân,

người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước

ngoài thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp mới hoặc chỉnh lý để

giao cho chủ sở hữu hoặc nhóm chủ sở hữu nhà chung cư đó;

- Trường hợp chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư bán căn hộ của

nhà chung cư thì người mua căn hộ của nhà chung cư được cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất với hình thức sử dụng đất là sử dụng chung; giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà

chung cư được chỉnh lý cho phù hợp với hình thức sử dụng đất là sử dụng

chung.

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất để xây dựng các

công trình trực tiếp phục vụ nhà chung cư hoặc cho nhiều nhà chung cư thì

được cấp riêng cho chủ sở hữu công trình hoặc tổ chức quản lý công trình;

trường hợp không có chủ sở hữu hoặc không có tổ chức quản lý công trình thì

giao cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất quản lý diện tích đất

có công trình.

b. Đăng ký cấp GCNQSDĐ đối với xây dựng nhà tập thể (khoảng 4 điều 46)

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất xây dựng nhà

tập thể được quy định như sau:

- Đất xây dựng nhà tập thể bao gồm đất để xây dựng nhà tập thể, đất

sân, vườn và đất xây dựng công trình trực tiếp phục vụ sinh hoạt của người

sống trong nhà tập thể;

- Nhà tập thể thuộc sở hữu của tổ chức kinh tế để bố trí chỗ ở cho người

lao động hoặc nhà tập thể của tổ chức hoạt động đào tạo, nghiên cứu để bố

trí chỗ ở cho học viên thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho

tổ chức đó;

- Nhà công vụ của các cơ quan, tổ chức của Đảng và Nhà nước để bố trí

chỗ ở cho cán bộ, công chức thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được

cấp cho cơ quan, tổ chức đó.

Không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất sử dụng làm

sân, vườn, nơi vui chơi công cộng hoặc các công trình công cộng khác phục

vụ chung cho nhiều nhà chung cư, nhà tập thể, nhà công vụ mà giao cho Ủy

ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất quản lý.

2.4 - GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.4.1 Mẫu GCNQSDĐ

Theo khoản 2 - Điều 48 - Luật đất đai: GCNQSDĐ do Bộ Tài nguyên và Môi

trường phát hành.

Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ

Trang 41

Phần I: Đăng ký đất đai

Mẫu GCNQSDĐ hiện nay thực hiện theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi

trường tại Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/01/2004 ban hành quy

định về GCNQSDĐ.

GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của

người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng

đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật.

2.4.2 Quy định chung của việc viết GCNQSDĐ

a. Yêu cầu về nội dung

GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lý, phải đảm bảo theo các yêu cầu sau:

- Thể hiện đủ, đúng quy cách các nội dung của GCNQSDĐ.

- Các nội dung viết GCNQSDĐ phải chính xác, thống nhất với đơn đăng ký đã

được duyệt, quyết định cấp GCNQSDĐ và Sổ địa chính.

- Trên trang 2 của GCNQSDĐ chỉ viết 1 kiểu chữ, 1 loại mực, theo ngôn ngữ

tiếng việt; chữ viết rõ ràng, không sửa chữa.

b. Cấp mới giấy chứng nhận và chứng nhận biến động trên giấy đã cấp

(1) Trong quá trình sử dụng đất, những trường hợp sau đây phải được cấp

mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (khoản 5 - Điều 41- NĐ 181):

- Tạo thửa đất mới do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất;

- Tạo thửa đất mới do hợp nhiều thửa đất thành một thửa;

- Tạo thửa đất mới trong trường hợp chuyển quyền sử dụng một phần thửa

đất, chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, Nhà nước thu hồi một phần

thửa đất, người sử dụng đất đề nghị tách thửa đất thành nhiều thửa mà pháp

luật cho phép;

- Khi người sử dụng đất cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu

công nghiệp; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hoặc để xây

dựng nhà xưởng, cơ sở dịch vụ công nghệ cao và sản xuất, kinh doanh sản

phẩm công nghệ cao trong khu công nghệ cao; cho thuê, cho thuê lại quyền

sử dụng đất trong khu phi thuế quan và khu công nghiệp, khu giải trí đặc biệt,

khu du lịch trong khu thuế quan của khu kinh tế (gọi là cho thuê, cho thuê lại

quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp);

- Ranh giới thửa đất bị thay đổi khi thực hiện kết quả hoà giải thành về tranh

chấp đất đai được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thực hiện

quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền về việc chia tách hoặc sáp

nhập tổ chức; thực hiện văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh

tế phù hợp với pháp luật; thực hiện việc xử lý nợ theo thoả thuận trong hợp

đồng thế chấp, bảo lãnh; thực hiện quyết định hành chính giải quyết khiếu

Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ

Trang 42

Phần I: Đăng ký đất đai

nại, tố cáo về đất đai, thực hiện bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân,

quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; thực hiện văn bản công nhận

kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp pháp luật; thực hiện việc chia

tách quyền sử dụng đất theo văn bản phù hợp với pháp luật đối với hộ gia

đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bị ố, nhòe,

rách, hư hại hoặc bị mất.

(2). Trong quá trình sử dụng đất, những biến động sau đây phải được ghi

nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (khoản 4 - Điều 41- NĐ 181):

- Khi người sử dụng đất thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng

cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành

pháp nhân mới đối với cả thửa đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng

đất (trừ trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công

nghiệp quy định tại điểm d khoản 5 Điều này) hoặc thế chấp, bảo lãnh bằng

quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không hình

thành pháp nhân mới đối với cả thửa đất hoặc một phần thửa đất;

- Những biến động đối với cả thửa đất khi thực hiện kết quả hoà giải thành về

tranh chấp đất đai được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thực

hiện quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền về việc chia tách hoặc

sáp nhập tổ chức; thực hiện văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức

kinh tế phù hợp với pháp luật; thực hiện việc xử lý nợ theo thoả thuận trong

hợp đồng thế chấp, bảo lãnh; thực hiện quyết định hành chính giải quyết khiếu

nại, tố cáo về đất đai, thực hiện bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân,

quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; thực hiện văn bản công nhận

kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với cả thửa đất;

thực hiện việc chia tách quyền sử dụng đất theo văn bản phù hợp với pháp

luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung;

- Người sử dụng đất được phép đổi tên;

- Giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên;

- Tăng hoặc giảm diện tích thửa đất do sai số khi đo đạc;

- Có thay đổi thông tin về số hiệu, tên đơn vị hành chính nơi có thửa đất;

- Chuyển mục đích sử dụng đất;

- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

- Chuyển từ hình thức được Nhà nước cho thuê đất sang hình thức được Nhà

nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;

Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ

Trang 43

Phần I: Đăng ký đất đai

- Có thay đổi về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện.

2.4.3 Viết GCNQSDĐ

a. Tên cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được

ghi phía dưới dòng chữ ỦY BAN NHÂN DÂN theo quy định sau:

- Ghi "tỉnh" (hoặc "thành phố") và tên tỉnh hoặc thành phố đối với trường

hợp thẩm quyền cấp giấy chứng nhận thuộc Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố

trực thuộc Trung ương;

- Ghi "huyện" (hoặc "quận", "thị xã", "thành phố") và tên huyện, quận,

thị xã, thành phố đối với trường hợp thẩm quyền cấp giấy chứng nhận thuộc

Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; sau đó ghi "tỉnh"

(hoặc "thành phố") và tên tỉnh hoặc thành phố trực thuộc Trung ương là cấp

trên trực tiếp của huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng

nhận.

b. Tên người sử dụng đất được ghi như sau:

(a)- Người sử dụng đất là cá nhân (trong nước) thì ghi "Ông"

(hoặc "Bà"), sau đó ghi họ, tên, năm sinh, số chứng minh nhân dân, ngày và

nơi cấp chứng minh nhân dân, địa chỉ nơi đăng ký hộ khẩu thường trú của

người sử dụng đất.

(b)- Người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được

mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì ghi "Ông" (hoặc "Bà"), sau đó ghi

họ, tên, năm sinh, số hộ chiếu, ngày và nơi cấp hộ chiếu, quốc tịch, địa chỉ

tạm trú của người đó ở Việt Nam;

(c)- Người sử dụng đất là hộ gia đình thì ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"),

sau đó ghi họ, tên, năm sinh của chủ hộ gia đình, số sổ hộ khẩu, ngày cấp sổ

hộ khẩu, địa chỉ nơi đăng ký thường trú của hộ gia đình.

(d)- Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả vợ và

chồng thì ghi thông tin về cả vợ và chồng; nếu vợ, chồng là cá nhân trong

nước thì ghi thông tin như quy định tại mục (a); nếu vợ, chồng là người Việt

Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được mua nhà ở gắn với quyền sử

dụng đất ở thì ghi thông tin như quy định tại mục (b) đối với nhà ở gắn với

quyền sử dụng đất ở.

Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ

Trang 44

Phần I: Đăng ký đất đai

(đ)- Người sử dụng đất là tổ chức; người Việt Nam định cư ở nước

ngoài, cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam; tổ chức

nước ngoài có chức năng ngoại giao thì ghi như sau:

+ Đối với tổ chức (trong nước) thì ghi tên tổ chức, số và ngày quyết định

thành lập hoặc số và ngày cấp giấy đăng ký kinh doanh, địa chỉ trụ sở chính

của tổ chức,

+ Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài,

cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thì ghi tên tổ chức kinh tế là pháp

nhân Việt Nam thực hiện dự án đầu tư, số và ngày cấp giấy phép đầu tư, địa

chỉ trụ sở chính của tổ chức,

+ Đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thì ghi tên tổ

chức, địa chỉ trụ sở chính của tổ chức;

(e)- Người sử dụng đất là cơ sở tôn giáo thì ghi tên của cơ sở tôn giáo

và địa chỉ theo đơn vị hành chính;

(g)- Người sử dụng đất là cộng đồng dân cư thì ghi tên của cộng đồng

dân cư và địa chỉ theo đơn vị hành chính;

(h)- Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng

sử dụng (trừ trường hợp thửa đất có nhà chung cư) thì ghi họ, tên, năm sinh

và số, ngày cấp, nơi cấp giấy chứng minh nhân dân, địa chỉ nơi đăng ký

thường trú của từng người sử dụng đất đó.

Trường hợp tại Mục I trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không

đủ chỗ để ghi tên của tất cả những người sử dụng chung thửa đất thì giấy

chứng nhận cấp cho người sử dụng đất nào chỉ ghi thông tin về người sử

dụng đất đó, tiếp theo ghi “cùng với những người sử dụng đất có tên trong

danh sách kèm theo Giấy chứng nhận này”; thông tin về những người sử

dụng đất còn lại phải được in hoặc viết vào trang phụ "Danh sách những

người sử dụng chung thửa đất" theo Mẫu số 01-GCN ban hành kèm theo Quy

định này.

Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất mà có nhiều người được thừa

kế theo pháp luật nhưng khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn

chưa xác định được đầy đủ những người đó thì cấp một (01) giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất cho người đại diện đối với toàn bộ diện tích để thừa kế.

Việc cử người đại diện ghi tên vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải

bằng văn bản thỏa thuận của những người được thừa kế quyền sử dụng đất

đã xác định theo pháp luật có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường,

Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ

Trang 45

Phần I: Đăng ký đất đai

thị trấn hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước. Trên giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất ghi “Người đại diện là”, sau đó ghi họ, tên, năm sinh và số,

ngày cấp, nơi cấp giấy chứng minh nhân dân, địa chỉ nơi đăng ký thường trú

của người đại diện, tiếp theo ghi “cùng với những người nhận thừa kế có tên

trong danh sách kèm theo Giấy chứng nhận này”; lập danh sách những người

khác được nhận thừa kế quyền sử dụng theo pháp luật đã được xác định,

cuối danh sách được ghi "và một số người thừa kế khác chưa được xác định”;

danh sách những người được nhận thừa kế đã được xác định lập theo Mẫu

số 01-GCN ban hành kèm theo Quy định này. Tại Mục VI (Những thay đổi

sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) trên trang bổ sung của Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất ghi: “Chưa phân chia thừa kế quyền sử dụng

đất, không được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất".

Khi đã phân chia xong thừa kế thì cơ quan có thẩm quyền thực hiện

việc tách thửa đất (nếu có), cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với

những người được thừa kế, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã

cấp khi chưa phân chia thừa kế.

(i)- Trường hợp chủ sở hữu căn hộ của nhà chung cư thì ghi thông tin

về chủ sở hữu căn hộ theo quy định tại các mục (a), (b), (c), (d) và (đ).

c. Các thông tin về thửa đất được ghi vào mục Thửa đất được quyền sử

dụng theo quy định sau:

- Thửa đất số: ghi số thứ tự thửa đất theo quy định tại Thông tư số

29/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;

- Tờ bản đồ số: ghi số thứ tự tờ bản đồ địa chính có thửa đất hoặc

ghi “00” đối với trường hợp sử dụng bản trích đo địa chính (nơi chưa có bản

đồ địa chính); ghi số hiệu của tờ bản đồ, sơ đồ đối với trường hợp sử dụng

bản đồ, sơ đồ khác;

- Địa chỉ thửa đất: ghi rõ tên khu vực (xứ đồng, điểm dân cư, v.v.); tên

xã, phường, thị trấn; huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; tỉnh, thành phố

trực thuộc Trung ương nơi có thửa đất;

- Diện tích: ghi diện tích của thửa đất theo đơn vị mét vuông (m2), diện

tích thửa đất được làm tròn số đến một (01) chữ số thập phân.

Hàng dưới tại mục Bằng chữ ghi diện tích thửa đất bằng chữ, kể cả trường

hợp có diện tích đất ở đặt trong ngoặc đơn;

Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ

Trang 46

Phần I: Đăng ký đất đai

- Hình thức sử dụng: trường hợp người sử dụng đất được quyền sử

dụng tòan bộ thửa đất thì ghi diện tích của thửa đất đó vào mục Sử dụng

riêng và ghi "không" vào mục Sử dụng chung; trường hợp người sử dụng

đất gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng chung thửa đất thì ghi diện tích

của thửa đất đó vào mục Sử dụng chung và ghi "không" vào mục Sử dụng

riêng; trường hợp thửa đất có phần diện tích thuộc quyền sử dụng chung của

nhiều người và có phần diện tích thuộc quyền sử dụng riêng của từng người

thì ghi diện tích đất sử dụng chung vào mục Sử dụng chung, diện tích đất sử

dụng riêng vào mục Sử dụng riêng;

- Mục đích sử dụng: trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê

đất thì ghi mục đích sử dụng đất theo quyết định giao đất, cho thuê đất;

trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng

đất ổn định (sau đây gọi là được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất) thì

ghi mục đích sử dụng đất theo hiện trạng sử dụng đất được công nhận. Một

thửa đất được sử dụng vào mục đích chính và kết hợp với nhiều mục đích

phụ khác phù hợp với pháp luật thì ghi mục đích chính và các mục đích phụ

có ý nghĩa kinh tế - xã hội (mục đích sử dụng chính ghi trước, mục đích sử

dụng phụ ghi sau). Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn với nhà ở thuộc khu

dân cư mà diện tích đất ở được công nhận nhỏ hơn diện tích tòan thửa đất thì

ghi mục đích sử dụng chính là đất ở tại nông thôn hoặc đất ở tại đô thị, mục

đích sử dụng phụ là mục đích sử dụng thuộc nhóm đất nông nghiệp phù hợp

với hiện trạng sử dụng; kèm theo mỗi mục đích sử dụng là diện tích tương

ứng với mục đích sử dụng đó.

Mục đích sử dụng đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc

được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ghi trong giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất phải thống nhất với mục đích sử dụng đất ghi trong sổ địa

chính. Việc xác định mục đích sử dụng đất được quy định cụ thể tại Thông tư

số 28/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ

hiện trạng sử dụng đất. Mục đích sử dụng đất ghi trên giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất bao gồm:

+ Trong nhóm đất nông nghiệp có "Đất trồng lúa", "Đất cỏ dùng vào

chăn nuôi", "Đất trồng cây hàng năm khác", "Đất trồng cây lâu năm", "Đất

rừng sản xuất", "Đất rừng phòng hộ", "Đất rừng đặc dụng", "Đất nuôi trồng

thuỷ sản", "Đất làm muối", "Đất nông nghiệp khác";

+ Trong nhóm đất phi nông nghiệp có "Đất ở tại nông thôn", "Đất

ở tại đô thị", "Đất trụ sở cơ quan", "Đất trụ sở khác", "Đất công trình sự nghiệp

Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ

Trang 47

Phần I: Đăng ký đất đai

không kinh doanh", "Đất công trình sự nghiệp có kinh doanh", "Đất quốc

phòng", "Đất an ninh", "Đất khu công nghiệp", "Đất cơ sở sản xuất, kinh

doanh", "Đất cho hoạt động khoáng sản", "Đất sản xuất vật liệu xây dựng,

gốm sứ", "Đất giao thông không kinh doanh", "Đất giao thông có kinh

doanh", "Đất thủy lợi không kinh doanh", "Đất thủy lợi có kinh doanh", "Đất để

chuyển dẫn năng lượng, truyền thông không kinh doanh", "Đất để chuyển dẫn

năng lượng, truyền thông có kinh doanh", "Đất cơ sở văn hóa không kinh

doanh", "Đất cơ sở văn hóa có kinh doanh", "Đất cơ sở y tế không kinh

doanh", "Đất cơ sở y tế có kinh doanh", "Đất cơ sở giáo dục - đào tạo không

kinh doanh", "Đất cơ sở giáo dục - đào tạo có kinh doanh", "Đất cơ sở thể dục

- thể thao không kinh doanh", "Đất cơ sở thể dục - thể thao có kinh

doanh", "Đất chợ được giao không thu tiền", "Đất chợ khác", "Đất có di tích,

danh thắng", "Đất bãi thải, xử lý chất thải", "Đất tôn giáo", "Đất tín

ngưỡng", "Đất nghĩa trang, nghĩa địa", "Đất có mặt nước chuyên dùng", "Đất

cơ sở tư nhân không kinh doanh", "Đất làm nhà tạm, lán trại", "Đất cơ sở dịch

vụ nông nghiệp tại đô thị";

- Thời hạn sử dụng: trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp được Nhà

nước công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn theo quy định của Luật

Đất đai đối với mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất đã được công nhận.

Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi "Thời hạn sử dụng đất đến ngày

…/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)"; trường hợp thời hạn sử dụng

đất là ổn định lâu dài thì ghi "Lâu dài";

- Nguồn gốc sử dụng được xác định như sau:

- Trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu mà đã có

quyết định giao đất, cho thuê đất, hợp đồng thuê đất và trường hợp chuyển

sang thuê đất với Nhà nước thì ghi như sau:

+ “Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất” khi được Nhà nước

giao đất không thu tiền sử dụng đất;

+ “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất” khi được Nhà nước giao

đất có thu tiền sử dụng đất, kể cả trường hợp Ban quản lý giao lại đất trong

khu công nghệ cao, khu kinh tế; trường hợp được miễn tiền sử dụng đất thì

ghi thêm “và được miễn tiền sử dụng đất”; trường hợp được giảm tiền sử

dụng đất thì ghi thêm “và được giảm tiền sử dụng đất …(ghi số tiền hoặc phần

trăm được giảm)”;

+ “Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần” khi được Nhà nước cho thuê

đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, kể cả trường hợp được Ban quản lý

Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ

Trang 48

Phần I: Đăng ký đất đai

cho thuê đất trả tiền một lần trong khu công nghệ cao, khu kinh tế; trường hợp

được miễn tiền thuê đất trong toàn bộ thời gian thuê thì ghi thêm “và được

miễn tiền thuê đất”; trường hợp được miễn tiền thuê đất trong một số năm thì

ghi thêm “và được miễn tiền thuê đất … (ghi số năm được miễn) năm”; trường

hợp được giảm tiền thuê đất thì ghi thêm “và được giảm tiền thuê đất ... (ghi

số năm được giảm) năm, mức giảm ... (ghi số tiền hoặc phần trăm được giảm)

”;

+ “Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm” khi được Nhà nước cho

thuê đất trả tiền hàng năm; kể cả trường hợp được Ban quản lý cho thuê đất

trả tiền hàng năm trong khu công nghệ cao, khu kinh tế; trường hợp được

miễn tiền thuê đất trong toàn bộ thời gian thuê thì ghi thêm “và được miễn

tiền thuê đất”; trường hợp được miễn tiền thuê đất trong một số năm thì ghi

thêm “và được miễn tiền thuê đất … (ghi số năm được miễn) năm”; trường

hợp được giảm tiền thuê đất thì ghi thêm “và được giảm tiền thuê đất ... (ghi

số năm được giảm) năm, mức giảm ... (ghi số tiền hoặc phần trăm được giảm)

”.

- Trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu mà được

Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất

nhưng không có quyết định giao đất, cho thuê đất, hợp đồng thuê đất, không

phải chuyển sang thuê đất với Nhà nước thì ghi “Nhà nước công nhận quyền

sử dụng đất”.

- Trường hợp cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do tách thửa,

hợp thửa, nhận chuyển quyền sử dụng đất mà không thay đổi mục đích sử

dụng đất và trường hợp cấp lại hoặc cấp đổi giấy chứng nhận thì ghi như trên

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp lần đầu.

- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà phải cấp mới giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất thì ghi như trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

đã cấp lần đầu, sau đó ghi tiếp "đã được chuyển mục đích sử dụng từ đất ...

(ghi mục đích sử dụng đất trước đó)".

- Trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người thuê

đất, thuê lại đất của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng trong khu công nghiệp (bao

gồm cả trường hợp thuê, thuê lại quyền sử dụng đất đã có hoặc để xây dựng

nhà xưởng, cơ sở dịch vụ công nghệ cao và sản xuất, kinh doanh sản phẩm

công nghệ cao trong khu công nghệ cao; thuê, thuê lại quyền sử dụng đất

trong khu phi thuế quan và khu công nghiệp, khu giải trí đặc biệt, khu du lịch

trong khu thuế quan của khu kinh tế) thì ghi “Thuê đất của doanh nghiệp đầu

tư hạ tầng khu công nghiệp (hoặc khu kinh tế, khu công nghệ cao)”.

Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ

Trang 49

Phần I: Đăng ký đất đai

- Trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ sở hữu căn

hộ nhà chung cư thì ghi “Sở hữu căn hộ nhà chung cư”.

- Trường hợp thửa đất gồm nhiều phần diện tích có nguồn gốc sử dụng

đất khác nhau thì ghi “... (ghi nguồn gốc sử dụng phần diện tích thứ nhất): ...

(ghi loại đất của phần diện tích thứ nhất); ... (ghi nguồn gốc sử dụng phần diện

tích thứ hai): ... (ghi loại đất của phần diện tích thứ hai); ...”. Nếu tại vị trí ghi

nguồn gốc sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đủ

chỗ ghi thì lập trang "Danh mục nguồn gốc sử dụng đất chi tiết" theo Mẫu số

02-GCN ban hành kèm theo Quy định này."

d. Tài sản gắn liền với đất: tài sản của người sử dụng đất bao gồm nhà ở,

công trình kiến trúc khác, cây lâu năm, rừng cây được ghi theo quy định sau:

- Trường hợp chủ sở hữu tài sản đã đăng ký quyền sở hữu tài sản theo

quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản thì ghi theo nội dung đã đăng

ký;

- Trường hợp chủ sở hữu tài sản chưa đăng ký quyền sở hữu tài sản

theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản thì ghi những thông tin

về tài sản gắn liền với đất theo hiện trạng; đối với tài sản là nhà ở hoặc công

trình kiến trúc khác thì ghi "Nhà (hoặc công trình) diện tích xây dựng (ghi

diện tích chiếm đất) ... m2"; đối với tài sản là rừng cây hoặc cây lâu năm thì

ghi "Có ... m2 cây lâu năm (hoặc rừng cây)".

Trường hợp tài sản trên đất là nhà chung cư thì trên giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất cấp cho chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư

ghi "Nhà chung cư ... tầng (ghi số tầng), diện tích xây dựng (ghi diện tích

chiếm đất) nhà chung cư ... m2, tổng số ... căn hộ (ghi số lượng căn hộ của

nhà chung cư)". Trường hợp căn hộ của nhà chung cư thuộc sở hữu của hộ

gia đình, cá nhân thì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho chủ sở

hữu căn hộ của nhà chung cư ghi "Căn hộ chung cư, số ... (ghi số hiệu của

căn hộ), diện tích ... m2 (ghi diện tích sử dụng của căn hộ)".

e. Ghi chú được ghi theo quy định sau:

- Trường hợp thửa đất hoặc một phần thửa đất thuộc quy hoạch sử

dụng đất mà phải thu hồi, được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và công bố

nhưng chưa có quyết định thu hồi thì ghi "Thửa đất thuộc khu vực quy hoạch

phải thu hồi đất" (hoặc " … m2 đất thuộc khu vực quy hoạch phải thu hồi đất");

- Trường hợp thửa đất hoặc một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ

an tòan công trình thì ghi "Thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an tòan công trình

… (ghi tên cụ thể của công trình)" (hoặc " … m2 đất thuộc hành lang bảo vệ

Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ

Trang 50

Phần I: Đăng ký đất đai

an tòan công trình … ");

- Trường hợp có quy định hạn chế diện tích xây dựng đối với thửa đất

thì ghi "Diện tích xây dựng không được vượt quá … m2";

- Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì ghi "Diện tích thửa đất chưa

được đo đạc chính xác"; trường hợp đã trích đo địa chính thì ghi "Thửa đất

được trích đo địa chính";

- Trường hợp người sử dụng đất được phép ghi nợ hoặc được phép

chậm nộp nghĩa vụ tài chính tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất thì ghi loại nghĩa vụ tài chính, sau đó ghi "được chậm nộp"

hoặc "được ghi nợ";

- Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở thuộc khu dân

cư mà diện tích đất ở được công nhận nhỏ hơn diện tích thửa đất và có hình

thức sử dụng chung, sử dụng riêng đối với diện tích đất ở và diện tích vườn,

ao thì ghi "Đất ở sử dụng chung ... m2, sử dụng riêng ... m2; đất ... (ghi mục

đích sử dụng đất của phần đất thuộc nhóm đất nông nghiệp đã ghi ở Mục

đích sử dụng ...) sử dụng chung ... m2, sử dụng riêng ... m2".

f. Sơ đồ thửa đất được thể hiện theo quy định sau:

- Được lập theo bản đồ địa chính; trường hợp chưa có bản đồ địa chính

thì lập theo trích đo địa chính thửa đất hoặc loại bản đồ khác có các thông tin

quy định tại điểm b khoản này được sử dụng để cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất;

- Sơ đồ phải thể hiện đúng kích thước và hình thể thửa đất, được đặt

đúng hướng so với hướng Bắc, ghi chiều dài cạnh thửa đất dọc theo cạnh

thửa, ghi toạ độ đỉnh thửa đất tại vị trí đỉnh thửa (nếu có toạ độ), chiều dài và

toạ độ ghi theo đơn vị mét (m) làm tròn đến một (01) chữ số thập phân;

- Vẽ ranh giới vị trí nhà, công trình xây dựng trên đất, rừng cây, cây lâu

năm;

- Vẽ chỉ giới quy hoạch sử dụng đất, mốc giới và ranh giới hành lang

bảo vệ an tòan công trình có liên quan đến thửa đất;

- Phía dưới cùng của sơ đồ có ghi tỷ lệ của sơ đồ.

g. Ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định sau:

Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ

Trang 51

Phần I: Đăng ký đất đai

- Ghi rõ ngày, tháng, năm ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của

cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thẩm quyền;

- Trường hợp cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là Uỷ

ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; huyện, quận, thị xã,

thành phố thuộc tỉnh thì ghi như sau:

TM. UỶ BAN NHÂN DÂN

CHỦ TỊCH

(ký tên, đóng dấu)

- Trường hợp Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường được Uỷ ban

nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương uỷ quyền ký giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất thì ghi như sau:

TM. UỶ BAN NHÂN DÂN

TUQ. CHỦ TỊCH

GIÁM ĐỐC SỞ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

(ký tên, đóng dấu của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung

ương)

g. Số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ghi bằng chữ

số Ả Rập gồm 5 chữ số theo số thứ tự vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất và ghi thêm chữ "H" vào trước chữ số đó đối với trường hợp cấp

giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị

xã, thành phố thuộc tỉnh hoặc ghi thêm chữ "T" vào trước chữ số đó đối với

trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

h. Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là nội

dung đăng ký biến động về sử dụng đất, được ghi theo quy định sau đây:

- Cột Ngày, tháng, năm: ghi thời điểm chỉnh lý biến động về quyền sử

dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Cột Xác nhận của cơ quan có thẩm quyền: Thủ trưởng cơ quan tài

nguyên và môi trường hoặc Thủ trưởng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng

đất trực thuộc theo thẩm quyền ký, đóng dấu xác nhận;

- Cột Nội dung thay đổi và cơ sở pháp lý: ghi tóm tắt nội dung biến

động về sử dụng đất và căn cứ pháp lý của việc biến động (các văn bản pháp

lý có liên quan đến biến động) như sau:

Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ

Trang 52

Phần I: Đăng ký đất đai

+ Trường hợp người sử dụng đất cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng

đất không thuộc khu công nghiệp thì ghi "Cho ông (hoặc bà, hộ gia đình, tổ

chức) … (ghi tên người thuê hoặc thuê lại đất) thuê đất (hoặc thuê lại đất) theo

Hợp đồng số…/... ngày… /… /…";

+ Trường hợp thế chấp bằng quyền sử dụng đất thì ghi "Thế chấp bằng

quyền sử dụng đất với Ngân hàng (hoặc ông, bà, hộ gia đình, tổ chức kinh tế

khác) … (ghi tên người nhận thế chấp) theo Hợp đồng số …/... ngày… /… /

…";

+ Trường hợp bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thì ghi "Bảo lãnh bằng

quyền sử dụng đất cho ông (hoặc bà, hộ gia đình, tổ chức) … (ghi tên người

được bảo lãnh) với Ngân hàng (hoặc ông, bà, hộ gia đình, tổ chức kinh tế

khác) … (ghi tên người nhận bảo lãnh) theo Hợp đồng số …/... ngày… /… /

…";

+ Trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không hình thành

pháp nhân mới thì ghi "Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với Công ty (hoặc

ông, bà, hộ gia đình, tổ chức kinh tế khác) … (ghi tên người nhận góp vốn)

theo Hợp đồng số …/ ... ngày… /… /…";

+ Trường hợp xoá đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

không thuộc khu công nghiệp, xoá đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử

dụng đất, xoá đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà trước đây khi góp

vốn không hình thành pháp nhân mới thì ghi "Đã xoá đăng ký cho thuê (hoặc

cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn) theo xác nhận của bên thuê (hoặc

bên nhận thế chấp, bảo lãnh, góp vốn) ngày… /… /… " và gạch bằng mực đỏ

vào dòng đã ghi biến động về cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất không

thuộc khu công nghiệp; về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất; về góp

vốn bằng quyền sử dụng đất mà không hình thành pháp nhân mới;

- Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất thì ghi "Ông (hoặc Bà, hộ gia

đình) … nhận chuyển đổi theo Hợp đồng số …/... ngày… /… /…";

- Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ghi "Ông (hoặc Bà, hộ

gia đình, tổ chức kinh tế) …nhận chuyển nhượng theo Hợp đồng số …/ ...

ngày… /… /…";

- Trường hợp để thừa kế quyền sử dụng đất thì ghi "Ông (hoặc Bà, hộ gia

đình, tổ chức) …nhận thừa kế theo Di chúc (hoặc Thoả thuận về thừa kế theo

pháp luật hoặc Đơn đăng ký về thừa kế theo pháp luật của người nhận thừa

kế duy nhất) lập ngày… /… /… ";

- Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì ghi "Ông (hoặc Bà, hộ gia đình,

tổ chức) …nhận tặng cho theo Hợp đồng số …/... (hoặc Quyết định, Văn bản

thoả thuận) ngày… /… /…";

- Trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới

thì ghi "Công ty (hoặc tổ chức kinh tế khác) …nhận góp vốn mà hình thành

pháp nhân mới theo Hợp đồng số … / ... ngày… /… /…";

Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ

Trang 53

Phần I: Đăng ký đất đai

- Trường hợp tách hộ gia đình hoặc có thoả thuận của hộ gia đình, thoả thuận

của nhóm người sử dụng chung thửa đất làm thay đổi quyền sử dụng chung

đối với đất thì ghi "Ông (hoặc Bà, hộ gia đình, tổ chức) …nhận chia tách

quyền sử dụng đất từ quyền sử dụng chung của hộ gia đình (hoặc của nhóm

người sử dụng chung thửa đất) theo Bản thoả thuận lập ngày …/…/…(hoặc

theo quy định của pháp luật)";

- Trường hợp nhận quyền sử dụng đất theo thỏa thuận xử lý nợ trong thế

chấp, bảo lãnh thì ghi "Ông (hoặc Bà, hộ gia đình, tổ chức) …nhận quyền sử

dụng đất theo Hợp đồng số …/… ngày …/… /… để xử lý nợ trong thế chấp

(hoặc bảo lãnh)";

- Trường hợp nhận quyền sử dụng đất theo quyết định công nhận kết quả hoà

giải thành đối với tranh chấp đất đai của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ghi "Ông (hoặc Bà, hộ gia đình,

tổ chức) …nhận quyền sử dụng đất theo Quyết định số ... / ... ngày …/… /…

công nhận hoà giải thành đối với tranh chấp đất đai";

- Trường hợp nhận quyền sử dụng đất theo quyết định hành chính giải quyết

khiếu nại, tố cáo về đất đai của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì ghi

"Ông (hoặc Bà, hộ gia đình, tổ chức) …nhận quyền sử dụng đất theo Quyết

định số ... / ... ngày …/… /… về giải quyết khiếu nại (hoặc tố cáo) về đất đai";

- Trường hợp nhận quyền sử dụng đất do chia tách, sáp nhập tổ chức theo

quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản khác phù hợp

với pháp luật đối với tổ chức kinh tế thì ghi " ...nhận quyền sử dụng đất theo

Quyết định (hoặc tên văn bản pháp lý khác phù hợp pháp luật) số ... / ... ngày

…/… /… về chia tách, sáp nhập tổ chức";

- Trường hợp nhận quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án

nhân dân hoặc quyết định của cơ quan thi hành án thì ghi "Ông (hoặc Bà,

hộ gia đình, tổ chức) …nhận quyền sử dụng đất theo Bản án số …/... (hoặc

Quyết định số …/...) ngày … /… /… của Tòa án nhân dân (hoặc Cơ quan thi

hành án) ... (ghi tên tòa án hoặc cơ quan thi hành án)";

- Trường hợp nhận quyền sử dụng đất theo văn bản công nhận kết quả đấu

giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật thì ghi "Ông (hoặc Bà, hộ gia

đình, tổ chức) …nhận quyền sử dụng đất theo Biên bản số …/... (hoặc loại

văn bản khác phù hợp pháp luật) lập ngày .../.../... công nhận kết quả đấu giá

quyền sử dụng đất";

- Trường hợp thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đầu tư hạ

tầng trong khu công nghiệp (bao gồm cả trường hợp thuê, thuê lại quyền sử

dụng đất đã có hoặc để xây dựng nhà xưởng, cơ sở dịch vụ công nghệ cao và

sản xuất, kinh doanh sản phẩm công nghệ cao trong khu công nghệ cao; thuê,

thuê lại quyền sử dụng đất trong khu phi thuế quan và khu công nghiệp, khu

giải trí đặc biệt, khu du lịch trong khu thuế quan của khu kinh tế) thì ghi "Ông

(hoặc Bà, hộ gia đình, tổ chức kinh tế) …thuê đất (hoặc thuê lại đất) ... m2 đất

(ghi diện tích đất cho thuê hoặc cho thuê lại) trong khu công nghiệp (hoặc khu

kinh tế, khu công nghệ cao) theo Hợp đồng số …/... ngày… /… /…";

Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ

Trang 54

Phần I: Đăng ký đất đai

- Trường hợp sạt lở tự nhiên đối với một phần thửa đất thì ghi "Sạt lở tự nhiên

diện tích … m2 đất theo Báo cáo số …/... ngày… /… /… của Uỷ ban nhân dân

xã (hoặc phường, thị trấn) … (ghi tên xã, phường, thị trấn nơi có đất)";

- Trường hợp người sử dụng đất đổi tên theo quyết định của cơ quan có thẩm

quyền hoặc văn bản pháp lý khác phù hợp với pháp luật thì ghi "người sử

dụng đất được đổi tên là … (ghi tên mới của người sử dụng đất) theo Quyết

định số …/... ngày…/…/… (hoặc tên văn bản pháp lý khác phù hợp pháp luật)

";

- Trường hợp có thay đổi số thứ tự thửa đất, số thứ tự tờ bản đồ, địa chỉ thửa

đất thì ghi "Số thứ tự mới của thửa đất là … " hoặc "Số thứ tự mới của tờ bản

đồ là … " hoặc "Địa chỉ mới của thửa đất là ... ";

- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép thì ghi "Chuyển

mục đích sử dụng sang … (ghi mục đích sử dụng mới của thửa đất) theo

Quyết định số... /... ngày… /… /…";

- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo đăng ký của người sử dụng

đất thì ghi "Chuyển mục đích sử dụng sang … (ghi mục đích sử dụng mới của

thửa đất) theo Tờ khai đăng ký ngày… /… /…";

- Trường hợp được phép gia hạn sử dụng đất thì ghi "Gia hạn sử dụng đất

đến ngày…/.../... (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng sau khi được gia hạn)

theo Quyết định số … /... ngày… /… /…";

- Trường hợp được tiếp tục sử dụng đất đối với đất nông nghiệp do Nhà nước

giao cho hộ gia đình, cá nhân thì ghi "Tiếp tục sử dụng đất đến ngày .../ .../...

(ghi thời điểm hết hạn sử dụng đất sau khi xác định lại theo quy định của Luật

Đất đai)";

- Trường hợp được phép thay đổi thời hạn sử dụng đất thì ghi "Thời hạn sử

dụng đến ngày …/.../.... (ghi thời hạn sử dụng mới) theo Quyết định số …/...

ngày…/…/…";

- Trường hợp chuyển từ hình thức được Nhà nước cho thuê đất sang giao đất

có thu tiền thì ghi "Chuyển sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử

dụng đất theo Đơn đề nghị ngày…/…/…";

- Trường hợp có điều chỉnh về quy hoạch sử dụng đất mà diện tích đất thuộc

khu vực quy hoạch khác với diện tích đất đã ghi trong mục Ghi chú thì ghi

"Thửa đất thuộc khu vực quy hoạch phải thu hồi đất"; nếu toàn bộ thửa đất

không thuộc khu vực quy hoạch thì ghi "Đã huỷ bỏ quy hoạch";

- Trường hợp có điều chỉnh ranh giới hành lang bảo vệ an toàn công trình mà

diện tích đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình khác với diện tích đất

đã ghi trong mục Ghi chú thì ghi "Thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn

công trình’’; nếu toàn bộ thửa đất không thuộc hành lang bảo vệ an tòan công

trình thì ghi "Không thuộc hành lang bảo vệ an tòan công trình";

- Trường hợp có điều chỉnh về hạn chế diện tích xây dựng đối với thửa đất

khác với diện tích bị hạn chế đã ghi trong mục Ghi chú thì ghi "Diện tích xây

Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ

Trang 54

Phần I: Đăng ký đất đai

dựng không được vượt quá … m2"; nếu không còn hạn chế diện tích xây

dựng đối với toàn bộ thửa đất thì ghi "Bỏ hạn chế diện tích xây dựng";

- Trường hợp thửa đất có bản đồ địa chính mới thì ghi "Đã lập bản đồ địa

chính, diện tích thửa đất là ... m2";

- Trường hợp người sử dụng đất đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính còn nợ

hoặc được chậm thực hiện đối với thửa đất thì ghi "Đã nộp tiền sử dụng đất

(hoặc nghĩa vụ tài chính khác) theo Biên lai số … ngày…/…/…"; trường hợp

người sử dụng đất được phép ghi nợ hoặc được phép chậm nộp nghĩa vụ tài

chính trong quá trình sử dụng đất (chưa ghi trong mục Ghi chú) thì ghi loại

nghĩa vụ tài chính, sau đó ghi "được chậm nộp" hoặc "được ghi nợ"

- Trường hợp có sai sót, nhầm lẫn về nội dung thông tin ghi trên Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất thì ghi "Nội dung về ... (ghi tên nội dung có sai sót)

có sai sót, nay đính chính là ... (ghi nội dung đúng) theo Biên bản kiểm tra

ngày… /… /… do ông (hoặc bà) … (ghi họ, tên người kiểm tra) là … (ghi chức

vụ người kiểm tra) kiểm tra";

- Trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua căn

hộ của nhà chung cư thì trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho

chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư ghi "Tòan bộ diện tích thửa đất xây

dựng nhà chung cư thuộc chế độ sử dụng chung" khi bán căn hộ đầu tiên; mỗi

lần bán căn hộ đều ghi "Đã bán ... căn hộ (ghi số lượng căn hộ đã bán) với

diện tích sử dụng ... m2 (ghi tổng diện tích sử dụng đã bán)";

- Trường hợp thu hồi giấy chứng nhận thì ghi "Đã thu hồi giấy chứng nhận

do ... (ghi lý do thu hồi như Nhà nước thu hồi đất, tách thửa hoặc hợp thửa

đất, cấp đổi hoặc cấp lại giấy chứng nhận, v.v.)".