Chương I:

Câu 1: Khái niệm bất động sản:

BĐS bao gồm đất đai, công trình, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách dời ra khỏi đất đai và vật kiến trúc cùng với những thứ dùng để nẫng cao giá trị sử dụng của BĐS

Ví dụ: Trên mảnh đất có nhà, công trình trên đất….

Câu 2: khái niệm thị trường và thị trường BĐS.

- Thị trường: là nơi người mua và người bán tìm đến với nhau qua tiếp xúc trao đổi thăm dò trao đổi để nhân đc lời giải đáp mà mỗi bên cần biết.

Ví dụ: Cô A mang gà ra chợ bán. Cô C mua gà của cô A. giữa 2 người đã trao đổi hàng hóa với nhau để thỏa mãn nhu cầu của 2 bên. Khu chợ diễn ra trao đổi giữa 2 người chính là thị trường.

- Thị trường BĐS: là nơi tiến hành các giao dịch về BĐS mang tính khu vực và biến động theo thời gian hay thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch BĐS đạt đc tại 1 khu vực địa lý nhất định trong 1 thời điểm nhất định.

Ví dụ: Ông A có mảnh đất 300m2 trên đất đã xd đc căn nhà 4 tầng và Ông A đã bán cho Ông B nhà và đất của mình, giá trao đổi giữa 2 Ông đã phù hợp với khu vực. Phần tài sản của Ông A đc coi là BĐS, giao dịch giữa Ông A và Ông B là thị trường BĐS.

Câu 3: Đặc điểm của BĐS:

- Có vị trí cố định, không di dời đc: đặc tính này ảnh hưởng đến việc đầu tư và hình thành thị trường tại chỗ.

- Tính lâu bền: BĐS đc coi như không bị hủy hoại trừ khi có các yếu tố thiên nhiên ( lũ lụt, xói mòn, xạt lở…)

+ Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành bình thường chi phí bỏ ra = lợi ích thu lại của BĐS

+ Tuổi thọ vật lý chấm dứt khi các yế tố chịu lực bị hủy hoại lão hóa, hư hỏng không đảm bảo an toàn cho việc sử dụng

- Tính thích ứng: lợi ích của BĐS sinh ra trong quá trình sd vì vậy cần điều chỉnh kịp thời công năng sd để mang lại lợi ích cho nhà đầu tư.

- Tính dị biệt: không tồn tại 2 công trình hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả 2 công trình ở cạnh nhau và cùng thiết kế

- Tính chịu ảnh hưởng của chính sách: BĐS có tầm quan trọng với hoạt động KT- XH nên chính phủ thường xuyên đưa ra các chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ,

- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải tốn công quản lý nhưg đầu tư trực tiếp vào nhà đất thì phải có năng lực quản lý thích hợp vì việc xd phát triển rất phức tạp đòi hỏi nhiều kiến thức.

- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Việc chính phủ đầu tư mở mang đường xá, công viên, trường học…có thể nâng cao giá trị của BĐS trong khu vực phụ cận lên khá nhiều. Nếu dự báo đc chính xác sự đầu tư của chính phủ vào kết cấu hạ tầng tại khu vực rồi đầu tư phát triển BĐS trước 1 bước thì có thể thành công lớn.

Câu 4: Đặc điểm thị trường bất động sản

- Không tập trung và mang tính khu vực địa phương

- Không hoàn hảo

- Phức tạp

- Khan hiếm

- Dễ bị phân khúc

- Nhạy cảm bất động sản

1. Không có thị trường trung tâm, không tập chung và nang tính khu vực: thị trường bất động sản chưa hình thànhđược thị trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếpgặp nhau và tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau.

Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức môi giới bất kinhdoanh động sản, qua báo chí, hoặc thông qua các cá nhân môi giới. Do khôngcó thị trường trung tâm nên các thông thi về thị trường khó thu thập và có độtin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả của thị trường này.

2. Thị trường BĐS mang tính khu vực và địa phương sâu sắc:

+ Đặc tính của bất động sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời; sự thừa thải ở nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thịtrường bất động sản mang tính chất địa phương.

+ Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu vềbất động sản cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đódẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản củatừng địa phương.

3. Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo:

Thị trường BĐS là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của NhàNước nên mức độ hoànhảo của thị trường BĐS thấp hơn các thị trườnghàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất và các thị trường khác.

Bên cạnhđó, do không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tínhđộc quyền. Các thông tin về quy hoạch,về quản lý, kinh tế xã hội liên quanđếnđất đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản cócạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo

4. Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế. Trong mọi thời điểm người ta luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại. Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn về vốn. Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốcgia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định.

5. Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở

6. Thị trường BĐS đòi hỏi các dịch vụ tư vấn chyên nghiệp và trình độ cao

7. Thị trường BĐS dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thị trường

Câu 5;thị trương BDS chia làm mấy loại dựa vào những yếu tố nào phân loại

dựa vào chức năng sd chính của BDS hay mục đích đầu tư của chủ sở hữu để phân thành các loại BDS khác nhau. Ngoài ra còn pohair dựa trên tình hình kt-xh và sự phát triển đa dạng của TTBDS

- ở việt nam chia TTBDS thành 4 lọai

+tt nhà ở ; thị trường công trình thương mại dịch vụ; thị trường công trình công nghiệp; thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp

Ngoài ra thị trường đặc biệt; bệnh viện hay trường học chỉ xét giá cả thị trường k diễn ra hoạt động mua bán

1. thị trường nhà ở

- chủ thể là các tổ chức hộ gđ các nhân

- -khách thể là quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, chia thị trường nhà ở thành 4 thị trường

+thị trường nhà ở thuộc sở hữu tư nhân:đặc điểm của chủ thể cơ bản

Chủ sở hữu nhà đồng thời là 1 ng sd đất và quyền sd đất là tách biệt, chủ sở hữu nhà đồng thời là chủ sd đất hay sd chung thường là nhà ở chung cư

+thị trường nhà ở thuộc sở hữu tập thể;đặc diểm của chủ thể

Ng sở hữu nhà đồng thời là chủ sd đất

Ng sở hữu nhà đồng thời k là chủ sd đất

Quyền sở hữu nhà là của cá nhân, quyền sởi hữu đất là của tập thể. Trường hợp đất thuộc sở dụng của tập thể, nhà là do các cá nhân xây dựng

+ thị trường nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

Chủ thể là các doanh nghiệp nhà nước đc nhà nc giao đất cho thuê để xd các công trình nhà ở cho thuê

Khách thể là các hộ gđ các nhân thuê nhà để ở

+ thị trường hỗn hợp: trong trường hợp có sự kết hợp giữa các loại thị trường

2. thị trường công trình thương mại dịch vụ

đặc điểm rất đa dạng phong phú chúng bao gồm nhà cửa hàng, khách sạn….

+có vị trí thuận lợi cho việc đi lại khinh doanh và lien hệ giữa nhân viên và khách hang

+các loại BDS này thường thay đổi công năng sd phù hợp với thị hiếu và sự phát triển của KT-XH

3. thị trường công trình công nghiệp

+ chủ thể là nhà nước và các nhầ đầu tư nước ngoài trong đố nhà nước là bên cho thuê, các nahf đầu tư là bên nhân thuê đất

+khách thể ; quyền sử dụng đất thuê và các công trình công nghiệp gắn liền với đất thuê

4. thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp

+khách thể là các tổ chức kinh tế hộ gia đình các nhân

+khách thể là quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy hải sản đất làm muối và quyền sở hữu các công trình trên đấtvà các ccaay lâu năm gắn liền với đât nếu có

5. hị trường sd các mục đích đắc biệt

6. bao gồm bệnh viên trường học , công sở đây là thị trường mô phobnr trên thực tế k coa or có rất ít các cuộc mua bán các BDS này

Chương2

câu 1:trình bày thông tin bđs

Thông tin BĐS

a. Hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia

_ Cơ sở dữ liệu quốc gia bao gồm câc cơ sở dữ liệu chuyên ngành để tạo thành một hệ thống cơ sở dữ liệu thống nhất.

_ Hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia tạo mối liên ngang giữa các cơ sở dữ liệu thành phần để thực hiện các chức năng trao đổi chia sẻ thông tin đồng thời tạo mối liên kết dọc theo cấu trúc phân cấp của hệ thống chức năng quản lí nhà nước.

_Nội dung của cơ sở dữ liệu quốc gia: + CSDL về quân sự

+ CSDL về kinh tế

+ CSDL về xã hội

b. Cơ sở dữ liệu về tài nguyên đất

_ Là một bộ phận của cơ sở dữ liệu đất đai gồm các thành phần

+ Cơ sở dữ liệu về thửa đất, vị trí tọa độ

+ CSDL vể nhà và các công trình xây dựng trên đất

+ CSDL pháp lí liên quan đến thửa đất

+ CSDL về các căn hộ

aau2:trình bày nguyên tắc và điều kiện kinh doanh bđs

Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật.

2. Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

3. Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch.

b. Điều kiện kinh doanh bất động sản:

_ Nhà và công trình phải đầy đủ điều kiện tham gia vào kinh doanh BĐS.

+ Thuộc vào đối tượng được tham gia kinh doanh BĐS.

+ Với các loại nhà và công trình xây dựng mới phải có chất lượng đảm bảo theo quy định của pháp luật.

+ Với các loại nhà công trình qua sử dụng thì chất lượng được thỏa thuận trên cơ sở ý kiến của các bên tham gia.

_ Không có tranh chấp về quyền sở hữu.

_ Không bị kê biên để thi hành án.

_ Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật.

_ Có hồ sơ giấy tờ pháp lí hợp lệ.

+ Với nhà và công trình xây dựng đã có sẵn cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu.

+ Với nhà và công trình xây dựng hình thành trong tương lai cần có giấy phép xây dựng, hồ sơ dự án, các bản vẽ thiết kế thi công và tiến độ xây dựng.

_ Quyền sử dụng đất tham gia vào kinh doanh BĐS cần điều kiện:

+ Thuộc vào đối tượng được phép kinh doanh.

+ Giấy tờ hợp pháp.

+ Không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án.

+ Trường hợp chuyển nhượng cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, nhà ở, dự án hạ tầng kinh tế, khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án.

Cau 3 trình bày những ưu nhược điểm của thị trường BDS từ đó tìm ra những nhưng rủi ro.

- thế mạnh(ưu điểm)

+kinh doanh BDS có lợi thế về mặt đóng thuế những năm đầu trong

Do ngành thuế quy định thời gian khấu hao cơ bản ngắn hơn nhiều so với tuổi thọ tự nhiên và tuổi thọ kinh tế, vì vậy tiền khấu hao hang năm là khá cao làm cho tiền lãi kinh doanh giảm, do đó tiền thuế cũng ít đi , còn nhà đầu tư thu hồi đc vồn nhanh hơn trong khi tài sản thực vẫn chua bị hư hoa nhiều ,vẫn có thể thu lợi

Ø Kinh doanh BDS dễ vay đc nhiều tiền của các ttor chức tiền tệ vig người vay có BDS để thế chấp, mặt khác cho bên vay an tâm về khả năng thu hồi vốn,mặt khác thu nhập từ tiền thuê nhà tương đối ổn định đảm bảo bên vay có thể trả nợ đúng hạn,

Ø Kinh doang BDS có thể đối phó đc với ảnh hưởng của lạm phát. Do lạm phát nên giá thành xây dựng tăng cao , do đó cũng làm cho giá trị BDS tăn lên, cho nên ng ta nói đầu tư BDS mang tính tăng giá trị, vì BDS là nhu cầu k thể thiếu của SX và đời sống nên kinh tế có bị suy thoái thì giá trị sử dụng BDS vẫn đc bảo tồn, gọi là có tính gữ giá trị

Ø Kinh doanh BDS nâng cao đc câp bậc uy tín của ng đầu tư vì họ có tài sản vững chắc chính minh đc thực lực trong giao dịch đầu tư

_ thế yếu của đầu tư BDS(nhược điểm)

Ø Kém tính chuyển đổi thành tiền và BDS k thể di chuyển đc, quá trình tiêu thụ phức tạp mất thời gian, chi phí giao dịch cao khi càn thì khó mà chuyển đôit thành tiền nhanh đc,làm chon ng đầu tư k kịp huy động tiền để trả nợ quá hạn, laam vào cảnh bị phá sản

Ø Đòi hỏi vốn đàu tư lớn. dù đàu tư 30% vốn đầu tư tự có, nhưng cũng đã là khấ lớn đói với nhiều ng đầu tư, khiến họ tuột mất những cơ hội sinh lời khác

Ø Chu khì thu hồi vố khá dài,vối đàu tơ phát triển cũng phải 2-3 năm mới thu hồi đc, còn vốn đầu tư kinh doang thì chu khi thu hồi vốn còn dài hơn nhiều nhanh cũng phải 8-10, thạm chí 20-30 năm hoặc dài hơn

Ø Cần có khiến thức và khinh nghiệm khinh doanh.vì quá trình tìm kiếm đất đai và thiết kế xây dựng khá phức tạp, việc khinh doanh nhà cho thuê cũng đòi hỏi kiến thức và khinh nghieepk của ng quản lý do đó ng hành nghề trong thị trường BDS cần đc dào tạo sâu và rộng

- → các rủi ro trong đầu tư BDS

Đầu tư BDS có thể kiếm đc nhiều lợi nhuận lớn nhưng phải đối mặt với nhiều rủi ro(rick- còn gọi là hiểm họa)thể hiện ở 4 mặt: độ an toàn của vốn, độ tin cậy của mức đọ thu lợi dự tính, mức đọ chuyển đổi thành tiền và mức độ phức tạp của quản lí tài sản. các rủi ro coa thể gộp thành 2 loại: rủi ro hệ thống và rủi ro cá biệt

Ø Rủi ro hệ thống; là những nhân tố ảnh hưởng đến toàn bộ các hạng mục đầu tư mà ng đầu tư k thể khống chế.như do lạm phát, do cung cầu thị trường, rủi ro về chuyển đổi thành tiền , về lãi suất, về chính sách và do các tai họa gây ra….

- DO lạm phát; vì chu khì đầu tư BDS đòi hỏi 1 hời gian nhất định nên giá trị của đồng vốn bỏ ra đầu tư so với lúc thu hồi có thể giảm đi do lạm phát

- Do cung cầu thị trường;cung cầu trên thị trường BDS sở tại luôn luôn biến động , do đó giá cả cũng biế động k ngừng làm cho lãi suất thực tế khác với lãi suất dự tính, khi cung lớn hơn cầu thì lượng nhà tồn tăng lên khá nhanh, trả nợ khó khăn, dẽ dến tình trạnh phá sản. để đối phó với rủi ro này ng đầu tue cần theo dõi sát kinh tế địa phương và tiến hành phân tích tỉ mỉ kết quả đầu tư để đưa ra quyết định phù hợp và kịp thời

- Rủi ro chu kì: sự thăng trầm của thih trường BDS có chu kì mỗi cu kỳ gồm 4 giai đoạn là phục hồi và phát triển ; khủng hoảng và suy thoái, tiêu diều. khi đó chỉ nhà đàu tư có thực lực hung hạu mới trụ lại đc còn những nhà đầu tư nhỏ yếu thì phần lớn bị phá sanrvif gánh nợ quá nhiều

- Do khó chuyển nhanh thành tiền; khi cần tiền 1 cách gấp gáp muốn bán nhà vội thì giá bán bị thấp, lỗ nhiều nên vốn đầu tư bị sụt giảm nhanh

- Do lãi suất tiền vay

- Do chính sách thay đổi, trong quá trình đầu tư BDS có nhiề chính sách của chính phủ như về cấp đất, về giá đất, về thuê, về nhà ở, bảo vệ môi trường….

- Do yếu tố chính trị như chiến tranh, trừng phạt khinh tế bãi công….rủi ro này ảnh hưởng trực tiếp đén thị trường BDS thậm chí hủy hoại cả bản thân BDS mà còn gây ảnh hưởng tới toàn bộ nền khinh tế

- Do các tai họa như cháy nổ và các thiên tai khác gây ra

Ø Rủi ro các biệt; là những nhân tố chỉ ảnh hưởng đến 1,2 hạng mục mà thôi và ng đàu tư k thể khống chế đc

- phần lớn các rủi ro các biệt liên quan đến sự phân tích đánh giá sai nhân tố nào đó của thị trường, chặng hạn như định giá sai thị hiếu ng tiêu dung, chon địa điểm thiếu chính xác, ngoài ra còn có những biết động chung tuột mất cơ hội khác, hoặc khó huy động vốn,nhà đu tư bị lừa đảo,……..

Câu 4:có mấy giai đoạn tiêu thu bất động sản,cho ví dụ tiêu thụ?

Trả lời:

Một quá trình tiêu thụ bất đọng sản gồm 3 giai đoạn:

1,tuyên truyền cho sản phẩm và tiếp xúc với người mua hoặc các khách hang tiềm năng để giới thiệu cụ thể sản phẩm nhằm thu hút họ

2,đàm phán với người mụa về giá cả or giá thuê về các điều kiện trong hợp đồng

3,ki kết hợp đồng,bàn giao sản phẩm

Ví dụ

Muốn giới thiệu bán 1 mảnh đất A trước tiên chúng ta phải tiếp xúc với thị trường đó để giới thiệu,tuyên truyền về mảnh đất A thông qua người môi giới ,các dịch vụ thông tin như quảng cáo,báo chí,tờ rơi,…hoặc thông qua những mối quan hệ từ những bạn bè quen biết.

Sau khi người mua đã tiếp xúc được với người bán lúc đó họ sẽ đàm phán và xem xét về giá cả.người mua sẽ xem xét về các điều kiện của người bán trog hợp đông xem đã phù hợp chưa,sau khi đã đàm phán xong nếu như họ chấp nhận chúng ta sẽ kí hợp đông với người mua và người bán sau đó bàn giao sản phẩm